【全文】建商推預售屋跑路 買家血本無歸怒銀行信託沒保障
中和預售屋「青慕淳」在前年建商跑路後，承購戶歷經2年多的求助血淚史，最終仍面臨續建失敗、土地被拍賣的下場，就連從自己口袋繳出去的錢，都無法從信託專戶裡領回。這才讓外界發現，所謂的履約保證、續建機制，都沒辦法真正百分之百保障購屋族權益，專家直言：「現在是20年來買預售屋風險最高的時刻。」外界都在期盼政府從制度面著手，保障購屋族權益。
「我們不會放棄！一定爭取到底！」上週六（8月13日），位於中和「青慕淳」工地旁，因建商山琳建設落跑倒閉，上百萬頭期款血本無歸的承購戶聚集在一起，探頭察看本該是自己家園的一片空地，眼神中滿是無奈。
未如期開工 建商失聯
該案於2019年中推出，因接近雙和醫院位置很好，扣除地主戶，不到半年就宣布風光完銷，但到了隔年3月，遲遲未見承諾的開工典禮，建商也失聯，三十多名承購戶才驚覺事態不對，原來建商早已在外積欠鉅款、跑路走人。
「我跟太太在附近上班，時不時會來工地看看，還跟孩子說以後他的房間可以怎麼規劃。」李先生跟其他多數承購戶一樣，是第一次買房的首購族，用夫妻倆努力存來的積蓄，支付約90萬元頭期款，買下總價900萬元的戶別，他強調，自己在購屋前有做功課，「一來山琳建設不是一案建商，銷售公司也是有名的太平洋房屋，我才安心下訂。」
「事情爆發後，我們堅信可以成功續建，也抱持願意加價的決心，現在卡了2年多，完全打亂人生規劃，小孩的學區怎麼辦？要放棄去買其他房子嗎？」講到激動處，李先生眼眶紅了起來，吐露甚至為此事與太太起爭執。
土地遭拍賣 續建落空
原來，青慕淳跟其他預售屋一樣，因有履約保證，採取的是有續建機制的不動產開發信託，就算建商落跑，也讓承購戶心中多了一絲希望。誰料，合約中山琳選任的僑馥建經評估續建風險高，而被山琳建設積欠土地融資約1.89億元的星展銀行，因山琳不只沒依約清償，還積欠利息，為保全債權，也早在去年12月將土地交送給台灣金服拍賣，徹底打碎了買家的希望。根據了解，金拍最後一次底價是2.6億元，因無人投標而流標，近日已轉入新北地院法拍。
「我找過金管會、新北市政府、工務局、消保官、中和區議員、立委、還投過行政院院長信箱、總統信箱。」一名買下二十多坪戶別的首購族陳先生，攤開手中多達三百多頁的資料，滿滿記載四處奔走，向各單位求助的血淚史，就連已經找到願意接手的建商，仍無法成功續建。
曾協助承購戶協商續建事宜的律師郭羿廷指出，以銀行角度來看，因土融已被積欠利息，續建要再借出建融，相對風險高，加上近年營造成本上漲等因素，星展確實沒有一定要續建的義務。
宏道法律事務所律師蔡志揚則補充，以建經公會信託契約書範本裡，續建分成「承諾續建」與「協助續建」二種，「但事實上這二種都有但書，還是可評估續建的可行性，看不出差異性在哪？」
更不合理的事情還在後頭，不能續建後，陳先生一心以為，當初承購戶繳交共三千多萬元進了信託帳戶的錢，在山琳建設動撥後剩餘的694萬元，至少可以退回給承購戶。
債權人眾多 餘款扣押
但是星展銀行卻在近日發函指出，有超過15組山琳建設的債權人，向法院申請強制執行而收到法院扣押命令，無法將餘款還給承購戶們，讓他們大呼不合理。
本刊調查，內政部曾發函金管會，提出「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」，要銀行及信託業者據以辦理。
其中，針對不動產開發信託，就有提到在賣方無法依約完工或交屋時，除有因法院強制執行之裁定、命令辦理者外，信託戶購屋款受益權應歸屬於買方。「其實星展就是照這個規矩走，因為銀行也不可能自己去定一個標準。」相關官員表示。
不過，蔡志揚認為，星展銀行應向法院申請異議，保護承購戶的權益，「現在承購戶唯一能做就是去打第三人異議之訴，但前面有超過15組債權人，要一個個去告，一來曠日廢時，二來信託戶裡剩的錢也不多，會不會最後根本不划算？」他批主管機關應該出來管一管，如果最後要承購戶去打官司，那不就代表這個制度根本沒用，信託用意也大打折扣。
事實上，履約保證制度共分為五種，其中最常見是不動產開發信託與價金信託，蔡志揚指出，二者差別是：前者當建商在繳納土融利息、廣告費、銷售費用等，都可以動用信託專戶裡的錢；後者只有在跟工程有關的項目時，才能動撥。不過回到原點，建商跑路後就算信託專戶有剩餘款項，會不會又遇到跟青慕淳受災戶一樣，受益權排在其他債權人後面，到頭來一場空？
履保有漏洞 利害衝突
對此內政部表示，基於信託法第12條，雖然規定信託財產不得強制執行，但是信託前就存在於該財產（以本案來說為土地）的權利，因處理信託事務所生的權利或其他法律另有規定者，則不在此限。也就是說，消費者可以去檢視這些申請的債權，是不是符合上述範圍，若不是的話，就可以信託受益人身分跟執行法院提起異議。
眾多專家皆表示，購買預售屋對消費者最有保障的是「價金返還」契約，也就是在交屋前，建商都不能動用信託專戶，若發生意外，銀行必須負責將錢全數退還給承購戶。但專家也坦言：「老實說，實務上幾乎看不到這種做法，一來對建商來說要付的費用較高，二來也失去建商銷售預售屋可進行財務槓桿的好處。」
地政士公會全國聯合會榮譽理事長林旺根就指出，「信託機構跟委託人之間某種程度也是消費關係，應該適用消保法第17條，訂下信託契約裡的應記載、不得記載事項。」「銀行擔任受託人，其實是一個利益衝突的角色，出事的時候，究竟是保護承購戶權益先，還是保全自身債權為主？」
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛就直言青慕淳不會是單一個案，「現在是台灣近20年來買預售屋風險最高的時期！」政府在積極打炒房之餘，面對可預見的預售屋糾紛，外界期盼如何讓購屋族有更多保障，避免再出現下一個青慕淳。
