景氣、政策造成全台交易量銳減 代銷接案不再積極 4大漲多區供過於求 預售市場縮手

文／游筱燕

根據《財訊》報導，房市快速降溫，泡沫化議題再起，國內營建股王愛山林建設董事長祝文宇日前直接點名，桃園、台中、台南與高雄，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，有泡沫化的疑慮。事實上，自今年疫情大爆發以來，預售屋的交易量與去年同期相比銳減4~5成，代銷接案腳步不再積極。

土地交易也不樂觀，高力國際統計，第2季全台土地市場成交量僅291億元，創下2018年後近18季以來單季新低量，累計上半年全台土地成交金額，年減幅達43%，創近5年同期新低。戴德梁行所長楊長達預估，下半年中小型建商面對持續升息，及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續認賠出脫手中土地。

投資客猛倒貨　引爆多殺多

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏直呼，中小型建商資金就要斷鏈，日後恐倒一片，甚至出現爛尾樓。鈊樹建設董事長蔡錦勳指出，現在許多中小型建案，面對工料雙漲不堪負荷，積極要盤給下一手，提出「『平』盤也沒關係，只要下一手幫我蓋好、不會違約就好。」就有大建商近幾個月已經收到上百件建案的評估文件。

《財訊》報導指出，去年台商回流、股市獲利、遞延的剛性買盤、抗通貨膨脹等幾大資金效應，全部出籠，快速推升預售屋房價，雙北以南縣市，短時間漲幅高達2~4成。

今年受到貸款管制、疫情加劇、房價基期已高、連續升息疑慮、股市大幅修正喚起民眾的風險意識、政府打炒房提五大修法及禁止預售屋轉讓、台海危機等因素影響，加上內政部次長花敬群喊話，「修《平均地權條例》，現在就是最佳時刻，」表示政府調控房市心意已決，買氣驟降至今。

《財訊》報導指出，房市趨勢專家李同榮分析，預售屋禁止轉售政策消息一出，投資客就開始猛倒貨，由於投資客進價低，大咖小賺就出，小咖不賠就售，因此與建商的推案產生排擠現象，引發預售市場多殺多；再者，前兩年除了大台北以外，預售市場幾乎存在50%以上假性需求，炒作情況嚴重，如今市場供給上，推案量續增，而需求量減半，市場供需一增一減，自然銷售率會降。

預售屋有風險　財務先精算

不過，李同榮認為，房市適逢這一波循環的上升軌道，上半年的預售市場雖受到投資客倒貨影響銷售率，短期調整，長線才會走穩；至於成屋市場，是「量小縮、價微揚」的現象，下半年雖然利空不斷，卻也正好讓主升段房市稍作調整，全年在開工率不降反升的狀況下，尚未有反轉向下的訊號出現。

根據《財訊》報導，寶麟廣告副總經理管清智則建議，南部價格迅速堆疊，但就業所帶動的人口需求尚未全部到位，短期難免修正，反觀北部漲幅低較平穩，目前看來新竹以北都算「安全」。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄則坦言，由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察，2018年到2021年間，總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶，這與過往10年每年約9萬到12萬戶的戶數相比，預售屋推案明顯放大。如果以興建期3~4年計算，預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮，市場供給量大增，對房價成長帶來壓力。現在介入預售屋風險高，對於投資人來說，在預售屋禁止換約與缺工缺料延後交屋兩者加乘下，自有資金可能卡關超過5年，影響自身財務規畫。尤其，預售屋市場經歷了3年的榮景期，價格已經來到波段高點，建議投資人居高思危。…（本文出自《財訊》雙週刊666期）