買屋賣屋眉角多 跟仲介簽約前必知的幾件事

房地產買賣牽涉的金額非常大，不管是賣房子或者買房子，都一定有各種文件要簽，但厚厚好幾張的文件，你都有看清楚了嗎？還是就跟網頁勾選「我已閱讀並同意」一樣，就給它簽下去了呢？

Podcast《地產好學聲》特別提醒大家，買賣中古屋在簽約之前，一定要知道的幾件事情，並邀請到成交過非常多件數的信義房屋業務部執行協理陳世曜，來跟大家聊聊這個主題。

陳世曜協理提到，「售屋委託」通常分為「一般委託」和「專案委託」。簽了一般委託的狀況下，賣方與多家仲介業者隨時都有成交的可能，所以比較沒有綁約的機制，隨時都可以解除委託的契約，但要注意的是，在解除契約的過程中間，建議要以書面 (至少要有通訊軟體的通知) 確保沒有爭議。

至於專案委託方面 (一期是三個月)，賣方與仲介業者合約的內容比較多約定和綁約的部分，不得隨意終止契約，由於仲介業者投入的時間和物資相對比較高，所以解除契約時會有違約的罰則，大概是總價的2到4%。

此外，大家在買賣房屋時，一定都會聽到一個名詞叫作「契約審閱期」，這是為了要保護消費者，只不過許多人比較不清楚，對買方和賣方來說，這個「契約審閱期」的天數是一樣的嗎？

陳世曜協理表示，審閱權在消保法裡有規定，契約經營者和消費者在訂定所謂定型化契約之前，享有30天內契約審閱的權利，也會看契約類型的不同而有天數不一樣的約定，但以不動產交易相關的契約來說，委託書或斡旋金、邀約書，都是三天以上的審閱權，不過預售屋市場則是五天以上的審閱權。而為了避免糾紛，大家還是把這些合約書，帶回去看清楚比較好。

那如果不透過仲介，而是私下成交的話，屋主和一般客戶會不會比較容易出現交易糾紛呢？陳世曜協理說：「如果沒有透過我們仲介業成交，對於客戶來講，有關於房子屋況的產權調查或者查檢，因為是屋主直接賣，可能沒有給你很多專業上的資料，而且屋主也沒有對於房子屋況的書面說明，之後的確可能會有很多糾紛及後續需要協調。」

「所以為了省仲介費，反而要花更多時間處理這樣的糾紛，不見得划算，這種事情還是讓專業的來比較好。畢竟交易金額很大，建議大家還是以書面的方式來溝通，有白紙黑字日後比較不會有不必要的爭議，所以買賣房子的契約一定要看清楚。」陳世曜協理誠心建議。

不過在實務上，也有發生屋主填了「一般委託」，但他自己仍私下交易的情況，請問這有什麼條件限制嗎？陳世曜協理強調，一般委託屋主是可以自行成交的，比較沒有違約的問題，但有一個前提，如果合約委託終止或到期之後，屋主私下交易的客戶，倘若是仲介業者兩個月前帶來看過的客戶 (房仲業可以舉證)，那就會有違約的罰則了。舉證成功的話，違約金是總價的4%計算，畢竟仲介費還是要給人家比較好。