房市自上波多頭2014年反轉向下，房價軟著陸四年，如筆者於2016年精準預測：2017 Q4大台北房價率先止跌，2018 Q3全台全面止跌回升。台灣房市進入史上第六循環，近四年間中美商戰促進台商與製造業回流、經濟景氣回升，加上營建成本高漲，房價表現北溫南熱，帶動房市邁入技術循環的主升階段。

今年上半年主升趨熱中的房市受到升息循環啟動、疫情擴散、加重打房三大利空影響，預售市場交易量大幅萎縮，成屋市場小減2.2％。

房市在利空不斷衝擊下，市場氛圍悲觀，買盤觀望，大部分專家或學者開始評斷房市已經走空，筆者的答案是：Not Yet，還不到時候！

為什麼大部分專家學者會認定此波房市多頭開始反轉走空，有三大原因：

（一）陷入市場當下悲觀氛圍情境：升息循環、疫情擴散、政策打房等三大利空，令上半年全台成屋交易量年減2.2％，預售成交率縮減至少三成以上，市場悲觀氣氛濃厚，當然大部分專家學者會陷入當下情境，對未來房市看法偏空。但就如股票市場，大多數股友看法一致，賺錢的人卻是少數。

（二）用預售市場看整體房市：上半年預售推案量近一兆元，年增約四成，但銷售率下滑三成以上，主要為市場預期禁止轉售利空，假性需求收斂所致。而過去進價較低的投資客倒貨，與正在增加推案量的建商產生多殺多現象，市場少掉一半炒作假性需求量，加上多出的供給量，爭相掠奪觀望中的剛性需求，房價漲幅勢必暫時調整。

但從成屋市場觀察，三大利空僅讓交易量小減2.2％，影響顯然沒有預售衝擊大，而成屋市場交易量往往是預售市場三倍之多，全台成屋價格並未如土地與預售加倍的漲幅，因此不宜以預售市場現況一概而論成屋市場或整體市場。

（三）用天龍國的觀點看中南部房市：中南部房市近年正在華麗轉身，台商製造業回流，帶來很多投資機會與財富，資金非常充裕，政府鼓勵產業南移與升級，不斷提供新闢工業區，加速高科技產業進駐，創造就業機會，整體景氣與市場可謂「有基之彈」，台積電台南、高雄設廠激勵上中下游產業鏈大串連，全台已進入一日生活圈，南北落差將縮小，這是房市非常巨大的結構性銳變。

為什麼房市看空不空？筆者整理出三大理由：

（一）預售市場暴衝太快，適度調整有益後市：近兩三年全台房市漲幅最大的都會就是台南，除了地價、房價基期都是六都之末，兩代不同堂趨勢在中南部發酵，年輕人能力有限，市場供給由透天轉型到大廈滿足首購需求，加上台南科學園區台積電效應帶動區域發展，房價漲勢其實是有「基」之彈。高雄也因台積電楠梓設廠效應，南部科技廊道成形，囊括路竹科技園區、橋頭科技園區、高雄軟體園區與「5G AIoT創新園區」、微軟、亞馬遜、Google等其他國際大廠等，不但高科技人才終止北漂，甚至吸引南漂的科技人才。

（二）成屋市場漲幅在安全範圍內：綜觀近四年來六都成屋市場，北台灣漲幅尚屬溫和，台北市29.02％，新北市32.06％，桃竹苗地區41.51％，中南部因房價基期太低且新興工業區帶動，加上通膨反映營建成本，帶動房價大幅上揚，台中上漲63.35％、台南68.03％、高雄52.28％。

到底全台這四年來成屋房價漲幅是否合理？我們仔細分析每一個房市循環，合理的房價漲幅＝「每年經濟成長率」＋「每年通貨膨脹率」。

上述合理公式可見大台北成屋漲勢仍相對溫和，桃竹因大台北三環三線與桃基交通建設發展，擴大都會範圍，每年人口淨流入不力，漲幅雖高，但在安全範圍。至於中南部四年來成屋漲幅中，若扣掉反映通膨的成本25％，再扣除每年GDP成長率，幾乎是在可控範圍。

（三）利空即將出盡，市場調整後可望回溫：市場所見的暴衝現象，其實是因為房市走在景氣技術面主升段的一種短線炒作行為，因為2021年暴衝現象加速，就如筆者在各大媒體發布的「倒啤酒」論述，沖倒的猛（假性需求過多），杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，惟尚未溢出，待預售市場調整（投資客倒貨）泡沫消失後，杯內（市場）就會騰出剩餘空間，這個杯內（市場）空間叫做「末升段」。

今年這波主升段房市若預售市場持續暴衝而成屋市場也加速跟進，第六循環房市就會很快在2023年上半年結束，但此時政府眼看打炒房政策頻頻失靈，只好祭出殺手鐧，將修法「禁止預售」轉售，雖然有效，但筆者形容是「有法不管」卻「因噎廢食」的走鋼索政策，將可能導致嚴重後果。

但無論如何，下半年疫情將過，升息幅度溫和，打房預期心理也已在預售市場充分反應，只要市場不再有重大利空出現，下半年交易量將回溫，市場餘溫就能延續緩升軌道上，目前市場是否看空，乃言之過早。不過成屋房價雖暫時跌不下來，但漲幅勢必縮小，此波上升循環是否終止，關鍵在2024上半年。

文／授權轉載自理財周刊1145期 作者／ 李同榮