〈房產〉房價蛋白及蛋殼區吸引人口淨遷入 桃園龜山、觀音成黑馬

當高漲的房價成為難以負荷的居住壓力時，便成為人口外移最直接的推力，讓民眾選擇「用腳投票」，遷移到房價負擔相對低、更為宜居的城市。房仲業者根據全台七都人口資料及內政部實價登錄統計比對，統計 2022 上半年七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別爲桃園市「龜山區」、「觀音區」、「仁武區」。

至於全台七都「淨遷出人口」排名前十名行政區，前三名依序為大安區遷出 8,691 人最多、士林區遷出 6,250 人次之、中山區遷出 5,508 人位居第三。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年上半年七都遷出人口行政區前十名中，台北市就囊括了 8 個名額，城市磁吸人口的效應已不復見。而人口外流的原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水平，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮的原因。

全台七都「淨遷入人口」行政區，前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口 1,797 人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入 1,489 人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入 689 人。

陳金萍表示，桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2 字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人口紅利和商機。

而位居第二的觀音區，是北台灣少數擁有 4 大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約 7000 人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜 1 字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。

陳金萍認為，過往許多人會期待有更好的工作機會及薪資條件，選擇離開家鄉，北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，台北市磁吸人口的光環消散，近年人口更是嚴重外流。

然而這個情形，已不只發生在台北，七都會區也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。