7月推案潮大到超乎想像 北台灣房市市況回溫背後有隱憂

象徵北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022年7月分數為51.8分，較6月（43.6分）暴增8.2分，並且分數寫下今年新高，雖然對應燈號仍維持綠燈，且已經「連12綠」，但分數已非常靠近「熱絡注意」的黃紅燈。深入分析，風向球六大構成項目呈現「四升、二平」，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等四項分數上揚，待售住宅建案數和議價率等兩項分數持平。

對此，住展雜誌研發長何世昌表示，7月推案潮大到超乎想像，以及市況微幅回溫，是風向球驟升的主因；雖然7月分數急升，但8月因兩岸對峙情勢升溫，是否會為市場投下變數？或許不容樂觀。

因本土疫情暫時降溫，房市329檔、520檔積壓的延推案陸續開賣，使得7月預售屋推案量飆破1,400億元，創下今年以來單月預售推案最大量，單項分數一口氣暴增至10.9分。

大台北7月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「當代1號院」、中山「國揚吉麟」、大安「亞昕敦南」、文山「公園首璽」；新北市-新莊「禾蓮心家園」、三重「米蘭花園」、林口「潤鴻日麗」和「遇見」、淡水「鴻灃青」、「合謙飛時代」及「森原樹‧樹之岩」。

桃竹地區7月預售屋單一案量逾15億元以上的指標案為桃園市-中壢「站前新鋭」與「皇普園首之道」、平鎮「康捷雲鑽」、楊梅「和耀新加州」、桃園「遠雄夏沐」、「國王之森」、龜山「興富發鉑悦」、「君邑羅浮」與「大華旭」、大園「璟都麗緻」；新竹市-東區「A TEAM」；新竹縣-竹北「春福川玥」和「椰林青靚」、寶山「宏道新竹帝寶」等案。

7月完工釋出的新成屋戶數則達到9百餘戶，單一案量逾15億元以上的指標案僅有新北市-中和「福喜璟安綻」、三重「川森」；桃園市-龜山「百虹歡璽城」等案。

即使新開賣的建案數量眾多，但7線上待售的住宅建案數仍不多，已連續四個月低於1千個以下，單項分數與6月持平。至於7月北台灣新建案平均議價率，從6月的11.19％降至10.76％，唯單項分數亦維持不變；北台灣各縣市中，基隆7月議價空間最大，平均議價率約15.86％，宜蘭縣僅約6.88％為最低。

代表市況的成交與來客組數部份，7月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為28.3組／週，比6月（25.5組／週）成長2.8組／週。另，7月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.6組／週，較6月（2.0組／週）增加0.6組／週。

住展研發長何世昌指出，7月新建案市況回溫，主因與開賣的新案數量多、遞延性買盤緩步出籠等因素有關。但市況並非全面回溫，例如台北市、基隆市相對低迷，宜蘭縣除了宜蘭市擁有高鐵設站題材，買氣較暢旺之外，其餘多數行政區市況並不突出。

何世昌認為，7月住展風向球意外回升至50分以上，並且逼近黃紅燈，使得近一年趨勢線下彎的警報暫時解除。不過，分數回升的關鍵因素之一為供給量激增，這也意味著下半年推案潮已拉開序幕，接下來要注意的是買氣能否跟上，假如供給爆巨量但銷售率下滑，房市前景恐怕不妙。