房價猛漲想合資 4種登記方式風險分析

【文/記者朱語蕎】

近幾年房地產買氣熱絡，不少人擔心房價回不去，進而積極進場買房，不論是自住或投資，有些人會因資金不足，或想與親友合作，選擇一起合資買房，但房地產動交易輒上百萬元，買賣糾紛多，合資買房不得不謹慎小心。

現代風氣開放，不少交往長久的情侶，在同居多年後，想要一同合資買房，但在愛情沖昏頭之下衍生問題也多，甚至為展現愛意只將房屋登記在1人名下，若感情融洽還算可以，但若日後分手，後續問題恐相當麻煩。

其實不論是情侶、夫妻或親友間合資買房，通常有以下幾種常見登記方式：

一、共同登記：

產權為共同持有，若未來其中一方想賣房，需要雙方都同意才可執行，建議可在合約內註明出資比例、稅務負擔比例，未來處理房屋才能更明確的將賣房所得依比例分回。

不過，因產權是雙方共同持有，在申請貸款上，若其中一人信用不良，會影響到貸款利率和成數；此外，若是夫妻共同登記持有，就會佔用掉「一生一次自用住宅土地增值稅優惠稅率10%」。

二、信託登記：

委託人基於某種目的將財產移轉給受託人，並以契約方式成立信託關係，委託人信託登記應由委託人與受託人共同申請，受託人需是專業人士或機構，為委託人處理相關事宜，並分配利益給受益者，進而達到產權保障，且不受法院判決、或任何強制執行影響。但信託管理費用昂貴，日後若需要更改任何一條合約，就得收費一次。

三、預告登記：

將房產登記在其中一人名下（所有權人），另一人採用預告登記登記房屋（請求權人），未來若有任何買賣、贈與、信託、過戶或抵押設定等問題，都必須要請求權人同意才能執行，可防止房產被所有權人任意轉賣、贈與或設定抵押，但若是房產遭法院判決、徵收、強制執行，就無法主張預告登記的請求權。

四、借名登記：

若是因為自身想節稅，或因信用不佳不好貸款等因素，需要找另一位信用條件較好人擔任登記名義人，直接解決信用不良、節稅等問題，常見於投資客找人頭買房。借名登記雖可解決字身信用不佳問題，但因產權是在登記人名下，若合約未載明清楚，倘若未來對方擅自處理房產，或藉故不歸還，恐難以取回。

合資買房 注意自用住宅優惠稅率被用掉

合資買房在稅務上，要注意土地增值稅自用住宅優惠稅率10%，每人一生只有一次，若採取共同登記，在申報土地增值稅時，就會用掉所有人的一生一次資格，未來雖還可適用「一生一屋」優惠，但必須是本人、配偶和未成年子女名下均無其它房產，若是之後再出售第2間以上房屋，就無法享有土地增值稅優惠稅率。

而在申報所得稅部分，登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅，不論是誰出資或借貸，都須合併申報所得稅，才可將貸款利息列為列舉扣除稅額。若未來賣房是在限定年限內售屋獲利，還須繳納房地合一稅；合資人每人所取得的「現金所得」部分，還必須申報所得稅；若是以贈與方式移轉，則須繳納贈與稅。

▲政府已修法禁止預售屋禁止轉售，若三讀通過，未來預售階段無法脫手，合資要更小心。

預售屋未來恐難轉售 合資更小心

近年預售屋也出現不少網路糾團購屋的資訊，不少人會一起加入投資行列，但預售屋看不到實品，且在完工前，產權都在建商手上，且若合資人過多，恐會影響彼此權益。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡建議，可依據出資比例換算權利範圍，因要等預售屋蓋好交屋，才能到地政機關登記，因此在簽約時，可以一人簽約即可，交屋登記再登記為多人共有。

除了與建商簽訂契約，合資人也要共同簽立契約協議書，包括出資比例、相關費用負擔、售屋獲利分配等，也可討論持有時間，或中途有人想撤資，或工程期間持角費用等違約項目載明，並將此契約到法院公證，保障權利。而與建商簽約後，所有的支付金額、單據、憑證、支出比例都要全數保留。

郎美囡表示，數合資投資預售屋，都希望在預售期間即可獲利了結，但內政部已針對預售屋炒房修法平均地權條例，限制預售屋的轉售對象，若修正案由三讀通過，合購人要有長期持有的準備，以免資金被套牢。

▲合資買房想貸到更好成數，可由經濟條件較好的一方當「借款人」，而另一方則當「連帶保證人」。