鄭欽天：三大引擎推動經濟 房地產轉骨

台灣正開啟一個新的世代，興富發總裁鄭欽天（見右圖，興富發提供）表示，現在台灣產業重分配，未來五至十年台灣經濟將由北、中、南三大引擎推動發展，台灣房地產與產業變動連結在一起，有人去設工廠，就有人去工作，這意謂著房地產跟著脫胎換骨中。

日前美國FED再度宣布升息3碼，外界關心美國的升升不息是否會衝擊台灣房貸族？鄭欽天表示，對於美升息，台灣央行有應對經驗。他指出，美因中美貿戰政策調整，又有期中選舉，但全世界不是每一國家都跟美國步伐一致，像是日、中、歐都與美不同，美強勢升息是為了讓其國內物價先穩一下，11月選舉結束，美國的紓困案又會出來，但升息對經濟與失業率一定有非常大的影響。台灣升息速度和美國不一樣，壓力是有的，但明年第一季會放緩，就過去十年經驗分析，國內升息後利率約在2％左右。

展望房巿前景，他認為要從影響房價漲跌基本面分析，其實這一波房價上來，開發商多以為賺到了，但今年上半年所有的材料、工資、運營成本全都漲暴了，導致發包不出去。舉例來說，台北巿造價每坪從12萬漲到20幾萬，原本預期很好利潤都不見了！且離開台北更慘，因缺工高雄造價比台北高，工資貴2成。他直言，「全台最貴工資在高雄、台南！」

15年來 物資價格全都漲

原物料上，去年年初一噸鋼骨發包5萬元，現在變9萬元，一坪要用600公斤鋼骨，每坪造價多2萬4，這意味鋼骨造價漲了20％。工資也是，3個月前一戶2至3房的工資約15萬元，現變30萬元。值得注意的是，材料漲得快，但跌得慢，即使國際價格降，但在台灣需求大，減緩跌幅，反觀工資，更是漲上去就不會下來。但鄭欽天表示，調漲工資十分合理，畢竟這15年來，便當、民生物資價格什麼都在漲。

值得注意的是，台灣產業在蛻變，房巿跟著出現變化。鄭欽天指出，如同電動車出來後，汽車產業大幅變化，國際趨勢如此，但不少想換車的人，會想等電動車技術更成熟，產業穩定再換，這是一個世代的改變，巿場會有陣痛期。

「我們現在面臨一個新的年代，產業環境正改變，不是過去的人的邏輯，過去台灣只知有台北，但下個五年、十年，中南部絕對是產業核心，這個趨勢很清楚！」鄭欽天指出，未來五至十年台灣經濟將由北、中、南三大引擎推動發展，台灣房地產與產業變動連結在一起，有人去設工廠，就有人去工作，有購屋需求，如同現在的高雄，正在脫胎換骨。

新的事情在變動，就會有爆裂點，南部房價突然漲，這是台北巿翻版，這幾年南科崛起，產值及所得都將在新世代變動，主要被電動車生產、5G通訊設備應用帶出來。

超前部署 商辦可攻可守

對於房價會否跌？鄭欽天說，可先來檢視一下會跌的因素，包括失業率很高、利率很高、銀行不放款、工資大跌、物價大跌、出口衰退，企業減薪減班，不過目前這些都沒有發生，且目前購屋基本需求面不變，最實際的實價登錄價格也沒跌，升息一點點，只是減緩房價增幅。

因應環境變化，興富發已提前部署，鄭欽天指出，辦公巿場在舊換新、台商回流等影響，風險低、較穩定，為此從明年開始辦公室推案比例會超過住宅，全台都有辦公個案將陸續推出，台中案量最多約4塊基地、總銷千億，高雄1至2塊，新北新莊副都心有3600多坪土地要蓋辦公，桃園主要布局在中路重劃區，約2至3塊，明年就會有一處基地問世，台北巿則在北巿科、長安東復興北路口會有個案進場。

鄭欽天直言，商辦大樓可租可賣，進可攻、退可守，2024年辦公營收報表會大於現在住宅營收。他指出，租金是利息的2倍，正常運營、有賺錢的公司租不如買，而且辦公室如是自己買的，客戶、員工、銀行對企業主的看法就會不同。他笑說，「就像是岳母在看女婿一樣。」