台積電從6字頭到4字頭，對當初「聞積起舞」的房市有何影響？張欣民3層面看「台積概念區」

在外資一路賣股的情況下，最近台積電股價起伏極大（編按：7/6曾來到435.5元），讓人不禁聯想，近兩年因台積電設廠「聞積起舞」的房市，會不會也因房價「本夢比」太高而破滅呢？

在全球一片晶片荒，外資一路買進的情況下，近兩年來台積電股價可說是一飛沖天，今年股價曾一度出現683元的天價行情，國內各大媒體更將台積電吹捧成「護國神山」，儼然一幅就有挑戰千金股的架式及力道。連帶地在國內房市，也掀起一波波台積電效應，只要跟台積電設廠有關，買盤馬上蜂擁而至，房價立刻應聲而漲，這就是所謂的「聞積起舞」房市效應。

護國神山掀「聞積起舞」房市效應

只是人算不如天算，好景不常，一大堆股市鐵嘴、大牌分析師還是敵不過美國聯準會，接連的升息及縮表效應讓台積電成了外資最大的提款機，股價一路跌跌不休，在國安基金進場之前，股價曾一度跌落到435元左右的價位，從高點下來跌幅超過3成5，這猶如跳水式的下跌，讓很多股市小白都淪為外資收割的韭菜。

那麼那些因為台積電設廠效應而大漲的房市，是不是也隨之「消風」呢？也出現反轉的情境呢？特別是稍早之前有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名，桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮，主要還是遙指台積電的利多一旦出盡，有些地方後市恐就不妙了！

這應該是很多已經「聞積起舞」的民眾，以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題了！對於這個問題，我們可以從以下幾個層面來看！

區域市場之剛需強度

台積電在台灣設廠已經35年，過去30多年台積電幾乎可以說跟房市沒有任何關聯，有的話也只是房市中偶而會提到科學園區效應。事實上，台積電帶動房市可說是近3~4年的事，主要是台積電在南科大舉擴廠所致，又碰上缺晶片、股票大漲的加持，讓自住台積電們（台積員工及產業鏈從業人員）與投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應，又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地，去年底又熱到被欽點設新廠的北高雄大楠梓區。

所以這其中明眼人清楚地看到許多「椪風」的現象，除了投資客的假性需求之外，加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求，也大舉推案蓋出更多的房子來，到時候「台積電們」都入住了，也就是利多出盡時，會不會出現一堆沒人住的空屋呢？這正是上述地產大老最擔心的地方啊！

打個簡單的比方，假設台積電在南科可創造50個住宅剛性需求，但因「聞積起舞」效應帶來了20個投資假性需求，建商卻蓋出了100戶的新房子，萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊，全部跳船拋售，等於市場上就會留下50戶的空屋。

炒「本夢比」的房市風險很大

當市場供給量及需求量都被高估的同時，大家也都見識到這些台積電概念區，近2年來房價都是呈現跳躍式上漲，一旦供需都被打回原形之後，區域房價勢必也要適度的修正。現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點，後市價格修正的可能性非常高，特別是供需差距越大的地方，未來房價修正的空間就越大。

近日看到台積電股價又慢慢回升，據媒體報導，應該是有實質本益比的支撐吧！反觀太依賴炒作而「聞積起舞」的房市，有些地方現在甚至連工廠都還沒動工呢，周邊房市之熱絡，根本就是股市所謂的「本夢比」概念，還沒有實質居住的需求支撐，未來區域房市鐵定會更加危險。更何況在實務上，不管是股市還是房市，投資都是有風險的！

整體購屋需求及信心度雙降

日前國泰金控公布7月份國民經濟信心調查，有57.3％的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化，連帶影響認為是買房時機者降到14％，是2016年1月之後78個月來的新低，買房指數則降到5年多來低點。整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑，那些純粹因為台積電概念帶動「本夢比」的房市，這時當然就要更加小心看待了。

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會副財務長兼房委會委員、政大地政碩士，著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》