通膨年代，房地產操作「3大建議、12字箴言」

【MyGoNews蕭又安/專題報導】通貨膨脹已經確定成型，股票、黃金、房地產等，都是常見的抗通膨利器，但是根據調查統計，民眾看好抗跌保值的投資標的，還是以「不動產」排名第一(42.2％)，專家建議，目前是「低利率、高通膨」狀態，錢進房地產可以抗通膨，比放銀行來得好。再進一步仔細觀察台灣房價上揚的3大主因，專家也提示了「有錢就買、能買不租、先小後大」的3大建議。

通膨飆升，在全世界已是常態

2019年COVID-19疫情影響全球供應鏈中斷；2022年俄烏戰爭，對全球糧食、能源流動的破壞，正在造成龐大的經濟影響。2022年4月，日圓貶值至20年新低，即使美國聯準會5月再度升息，日本央行卻仍然堅持QE(量化寬鬆)。全球食品、能源價格上漲以及供應鏈中斷所帶來的通膨飆升，在全世界已是常態。

通膨與工資漲幅的作用力，遠遠大於升息

通膨與工資漲幅的作用力，遠遠大於升息，對房地產來說，升息影響相對低，與過去相比，目前依然處於低利環境，因此房價並未下跌，甚至呈現上漲趨勢。以貸款1000萬、30年期估算，以利率1.835％計，每月還款3萬6142元，若第三季再升息，預計較現在增加620元~1246元，換算一年增加7440元~近1.5萬。觀察美國升息的影響，日常民生消費價格上漲，電子、汽車等消費性產品購買力下跌。歐洲停止燃油引擎生產，大家在等電動車、等電子產品大改版，消費性產品等待新世代產品公開，市場呈現停滯性成長。

實質薪資負成長，抗通膨成全民運動

雖然，不少行業老闆都幫員工加薪，但也會被通膨怪獸吃掉！主計總處表示，1-3月經常性薪資年增2.71％、為2001年以來最大增幅，主因基本工資調高及廠商調薪；總薪資年增3.04％、為2019年以來最大增幅。不過，因同期CPI年增2.81％，剔除物價因素後，實質經常性薪資出現負成長。不過，也不必太過悲觀，反而應該積極使用手上的投資工作，讓財務有機會跟著通膨一起成長，抗通膨已經成為全民運動，或一門當代顯學。

民調：抗跌保值投資標的，不動產排名第一

那麼，一般民眾又該如何對抗通膨？摩根投信指出，股票、黃金、房地產等，都是常見的抗通膨利器。不過，要能成功抗通膨，必須選對標的、挑對進場時機，資金門檻與風險都比較高。投資股票必須挑對績優股並且低買高賣，房地產也必須挑對標的，定期定額投資基金不但是「小資族」擺脫通膨、累積財富的神隊友，更是「有資族」避免資產縮水的絕佳戰友。

但根據中信房屋2021年調查顯示，民眾看好抗跌保值的投資標的，還是以「不動產」排名第一(42.2％)，第二到第五名分別為股票(16.9％)、現金(11.2％)、基金/債券(10.4％)、黃金/貴金屬(8.7％)。調查指出，投資股票要達抗跌保值之效，除非慎選個股、擇優進場、長期持有才能淡化波動風險，但投入的資產還是有隨市場產生震盪的可能，並非單看大盤指數就能穩定獲利。相對的，「不動產」是少數不受景氣榮枯，認定為抗跌保值的標的。

財金教授4點分析 房地產抗通膨比放銀行好

到底投資房地產能否對抗通膨？景文科技大學財務金融系副教授章定煊，試著將房地產投資屬性考慮在內後，分析4種狀況：

(1)低利率、低通膨—政府試著寬鬆貨幣政策刺激經濟，但經濟不振，大家對生產類投資興趣很低，也沒有消費信心，貨幣大量湧入房地產市場，這就是過去十幾年的房地產黃金時代。

(2)高利率、高通膨—若是需求帶動的通膨，雖然利率高，但在經濟前景看好下，大家還是想進場購屋，抗通膨效果不錯，台灣70年代末期至80年代處於這種情況。如果是停滯性通膨，不佳經濟前景與高利率阻礙民眾進場意願，抗通膨效果普通。

(3)低利率、高通膨—經濟成長伴隨貨幣氾濫，房地產漲勢最為凶猛，也最容易形成泡沫，台灣80年代後期便是此狀況，一年有數倍的漲幅。

(4)高利率、低通膨—是最慘情況，市場流動性不足，經濟又陷入困境。台灣1997~2003年就處於這種情況，大量建設公司開不下去。

章定煊表示，2021年10月以前通膨已經成型，屬於低利率、高通膨，所以2021年下半年房價狠狠衝了一大波。但2022年俄烏戰爭開始，成本推動通膨已經沒有懸念，此時升點息，資金稍微收縮，高利率高通膨，經濟動能也還可以，房地產可以抗通膨，比放銀行來得好。

台灣房價上漲的主要原因有三

未來，台灣的房價還會再漲嗎？觀察不動產市場超過40年、曾在國產署擔任副局長職務的蘇維成分析，台灣房價上漲的主要原因有三：

第一、貨幣貶值帶動物價上漲—他觀察貨幣長期趨勢是向下貶值的，所以相對於貨幣而言，物價就會上漲，房地產當然也一定會隨物價而上漲。所以房價上漲不是台灣獨有的，據瑞普萊坊發表的2021年第3季「全球住宅房價指數」，全球主要的56個國家及區域，近一年(2011年Q3 vs. 2010年Q3)土耳其房價年增率35.5％，穩坐全球首位，南韓26.4％排名第二、紐西蘭21.9％、瑞典19.3％、澳洲18.9％、美國漲幅也有18.7％排名第六，而台灣房價上漲9.3排名第30，屬中段班而已。

第二、「有土斯有財」保值心理—房價漲幅通常會大於物價。他依台灣的消費者物價總指數(CPI)顯示：2012年到2021年物價共上漲7.56％，易言之，貨幣貶值7.56％，但房價從2012年Q3到2021年Q4卻上漲48.81％，房價漲幅是物價的6.46倍，差距之大可以用「看不到車尾燈」來形容。

第三、寬鬆貨幣政策帶來資產價格走高—貨幣與房價的關係，可以回顧歷史來印證，2008年全球金融海嘯爆發，永慶房仲統計資料顯示：當年5月台北市中古屋房價從37.2萬元/坪，跌到同年12月最低點27.8萬元/坪，半年跌幅高達25％，相當慘重，但隨即在美國及其他大國印鈔助威下(美國印鈔約3.6兆美元，日本印3.44兆美元，歐盟印2兆美元)房價即反轉回升。

現在買房的3大建議

他也整理可能讓房價下跌的三大因素，包括：一、寬鬆貨幣政策轉向，二、通膨壓抑消費，三、新冠肺炎嚴重干擾市場。但美國貨幣緊縮之下台灣央行不會全面跟進，升息未必影響房市，反而是物價上漲、台灣疫情已走向「共存」，以他國經驗來看，一旦疫情過了高峰期，還會有新動能。

針對不動產持有心態，蘇維成提出3建議：(1)房屋是生活必需品只要有錢有需要就買、(2)能買就不要租，拿租金幫房東養房倒不如自己買房踏實、(3)如果錢不多，先求有，再求好，不一定要一步到位。

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