房市成交量下滑 房價卻仍居高不下？張金鶚一句話點出關鍵原因
張金鶚指出，房價所得比是整體平均現象意義不大，比如少數的有錢人與多數中產階級對高房價感受完全不同，對年輕人來說更是「望屋興嘆」。（圖片來源／信傳媒編輯部）
內政部7月5日公布最新房價負擔能力指標，今年第1季全國房貸負擔率38.35%，季增0.52%，年增1.81%，房價負擔能力維持「略低」等級；而全國房價所得比（又稱購屋痛苦指數）為9.58倍，季增0.12倍，年增0.45倍，等於全國民眾要買房，平均仍要超過九年不吃不喝。
六都當中，台北市、新北市房貸負擔率為64.91%、51.45%，房價負擔能力屬「過低」等級；台中市為45.08%屬「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市為36.84%、35.59%、31.50%，均屬「略低」等級。
在14縣市房價負擔能力部分，屬於「可合理負擔」等級有雲林縣、嘉義縣、嘉義市、屏東縣及基隆市等五縣市；「略低」等級有宜蘭縣、新竹縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣等九縣市。
房貸負擔率是指房貸占家庭收入的比例，統計上以設定中位數所得的家庭，在購貸市場中位數房價房屋時，計算其每月支付房貸金額占可支配所得金額的比率。房貸負擔率若在三成以內，代表可「合理」負擔房價，負擔率越高，代表家庭可負擔房價的能力越低。
另外觀察六都房價所得比，新北市約12.85倍，要將近13年不吃不喝才買得起房；台北市則約16.22倍，買房要不吃不喝超過16年；台中市則為11.26倍，台南市約9.2倍，高雄市約8.89倍，桃園市約7.87倍。其中較上一季成長最多的為台中、高雄、新北，分別季增0.38、0.37、0.33倍；而台北、桃園則分別季減0.07倍、0.08倍。
「房價所得比」不斷增加，房市買房意願大幅下降，雖然房市「成交量」明顯減少，但「房價」卻仍持續高漲的看法，房市明顯價量背離，這到底是怎麼回事？
高房價加深台灣社會貧富差距
對此地政學者張金鶚表示，當前房價所得比不斷增加，明顯是房價仍然持續上漲，但人民所得增加有限，若是再考慮通膨因素，實質所得還要更低，房價所得比將更嚴重。
張金鶚認為，房價所得比是整體平均現象，單獨看其實意義不大，應該要進一步從房價與所得的分配極不平均的現象來分析，因為對於少數有錢人與大多數中產階級和中低收入家庭來說，面對高房價，感受完全不同，後者痛苦壓力明顯高於調查數據，尤其對年輕人來說，根本就是「望屋興嘆」。
換言之，當前高房價更加深台灣社會「貧富差距」與「不敢生小孩」，「產業經濟」受到房市扭曲，社會與經濟問題將越來越嚴重。
建築業者與投資客周轉成本增加轉為觀望
張金鶚進一步指出，由於房價持續上漲，所得相對減少，一般自住者無力購屋；而有錢人及投資客預期未來房市受到資金週轉成本逐漸增加，政府可能進一步打炒房措施，以及國內外經濟景氣影響，購屋投資或置產風險增加，也暫時保持觀望。加上預期未來房價下跌心理，購屋自住與投資需求明顯減少。
同時，建築業者，包括賣屋的投資客，也因資金周轉成本逐漸增加，擔心未來房市景氣反轉，較為保守觀望，推案供給意願也逐漸減少，加上房價仍在高檔，大家越買不起及不願買，成交量就明顯下跌。
房市景氣反轉將來臨？
張金鶚認為，建商與有錢人和投資客，因為過去房市長期景氣，賺到許多錢，口袋夠深。在考量「資金周轉成本」與「房屋下降利潤」的比較下，前者較低，他們仍然持續觀望，「比較誰的氣長」，再加上業者與投資客仍可不斷炒作哄抬假象，房價當然仍然居高不下。
張金鶚指出，現在的房市在明顯「價量背離」及「量先價行」的景氣循環與市場機制下，房價向下調整乃必然過程。尤其當資金周轉成本不斷增加，若再加上政府打炒房的力道因選舉政治壓力而增加，供需雙方的預期房市下跌心理不斷擴大，房市下行風險就越來越大，房市景氣反轉的跡象也將越來越明顯！值得後續關注。
本文授權轉載自張金鶚臉書。
