怕買貴？房子到底多少錢才合理？不動產估價師教戰這樣做

Yahoo房市觀察員 / Sam（地產秘密客版主）

「這間房子到底多少價錢才合理？」「仲介說XXXX萬屋主才要收斡旋，我應該追加預算嗎？」關於合理價的問題，永遠是購屋客心頭的一大問號，可能一直到房子成交了，都還在擔心自己的房子是不是買貴了，有沒有成了冤大頭。

以前為了有系統地釐清房地產合理價位，我買過一本厚厚的不動產估價概要，書裡面寫到，房地產估價主要有成本法、比較法和收益法三大方法，而專業不動產估價師在提出估價報告書時，必須至少採用兩種方法進行分析。

要真正搞懂估價法，在學校上課可是要整整上一個學期，不過如果是一般的購屋客，有沒有比較簡單的方法可以來進行房屋價值的評估呢？台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑建議，可以用「比較法」來進行分析，這也是一般估價師最常使用的一種估價方式。

至於「比較法」該怎麼進行呢？其實原則也很簡單，大多數的購屋客在不知不覺間就常使用了這個估價方式，就是尋找與購買標的條件接近的物件，以其成交價格來推算合理價位。舉例來說，同一社區大樓，坪數相近，且位於上下樓層的兩間房子，就是很好的參考標的。

過去在房地產資訊不透明的時代，光是搜尋其他物件的成交價就相當費工夫，不過自從實價登錄上路之後，民眾要找參考價格容易多了，上網輸入地址，一鍵按下，只要不是太久沒有買賣的社區，成交價格都看得到，這時候就可以進行下一步的價格調整。

從不動產估價角度來看，會影響到物件價值的變因有有四大項目，首先是價格日期，成交日期越接近越具參考性；其次則是情況因素，有些特殊交易像是家人間的交易、急買急賣、欠債抵債…等，成交價就相對不具參考性；第三個則是區域因素，分別對物件的大環境跟小環境進行分析；最後則是個別因素，像是物件的屋齡、基地條件規模、建材品質、樓層高低…等等，都是房價變因。

用上列影響房價的變因，再來調整房屋的估值， 至於各項目加多少分、扣多少分，必須蒐集更多資訊再來判斷對房價的影響有多少。最容易上手的估價方法分享給大家，買房前務必做好功課，才不會淪為社區創高價的接盤俠！

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