房市1.86兆新高，甫躋身兆元俱樂部就熄火？

根據財政部統計資料庫統計顯示，2021年不動產業的產值高達1.86兆元，創2005年統計以來新高。才躋身兆元產業俱樂部，台灣房市今年上半年就迎來土地交易腰斬，透露出什麼訊息？

搜尋台灣兆元產業，除了產值達3.22兆元的半導體；受益於中美貿易戰，產值達2.95兆元的網路通訊業外；其他包含伺服器、影像顯示、PCB與機械設備業，大多在兆元上下震盪，且以外銷為主。

台灣經濟只能靠半導體與電子業撐盤？其實，台灣兆元產業去年悄悄增員一名，還是兆元產業俱樂部中，唯一一個內需市場產業。根據財政部統計資料庫統計顯示，去年（2021年）不動產業的產值高達1.86兆元，創下2005年統計以來的新高。

事實上，深入細究財政部不動產項目，並不包括營建工程業。光不動產投資開發、仲介、代銷及相關周邊服務等，去年的銷售額就高達1.86兆元，並寫下2005年統計以來的新高紀錄。

不動業銷售額與景氣波動息息相關

事實上，2013年以前，台灣不動產業銷售額曾連續九年超過兆元，卻在2014年反轉衰退。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察，上一波房市谷底大概出現在2016年，當時不動產業的銷售額為1兆元左右，創3年新低。但隔年2017年開始築底復甦，2020年達1.7兆元；去年更創下2005年統計以來新高的1.86兆元。

這一波房市上漲，「房價脫胎換骨」最明顯，已擺脫「雙北」。細究關鍵，不乏科技業投資帶動房市交易熱絡等產業與經濟發展軌跡。

此外，各地方政府帶頭標售土地，屢屢標出新天價，也被批評，「左手炒土地、右手打房」「政府才是房價上漲的始作俑者」。

信用管制緊箍咒，土地交易急凍！

但今年（2022年）以來，隨著政府定調重手打炒房；其中，尤以央行一連串信用管制影響最甚，無疑是房市緊箍咒。加上通膨、升息、股市大跌等等不利因素；也讓甫燒熱的房市，瞬間急凍！

被視為重要觀察指標的土地交易市場，2022上半年更是直接腰斬。商仲業者瑞普萊坊統計，今年上半年整體土地交易總額僅約794億元，年減45%。尤其今年適逢選舉，公部門標售土地乾脆直接「關火」，年減57.79%，從466億元驟減，僅剩196億元。

過去大型標售案，幾乎消聲匿跡。也讓土地交易，瞬間降溫。像是台中市，就從2021年上半年的206.7億元，直接歸零。新竹市、桃園市也因政府標售案縮手，大受影響。唯獨高雄市絲毫不受影響，土地交易還逆勢上漲，從2021年上半年22.7億元，2022年倍增達53億元。

值得注意的是，桃園市整體而言，上半年土地交易雖降溫，仍有潛力重劃區，開發業者積極搶進。

住宅、商用土地交易，冷熱兩個世界

觀察今日（7／19）桃園市地政局辦理的「111年度整體開發區可建築土地」標售開標作業，含桃園區經國重劃區抵費地、楊梅仁美市地重劃區，以及A20站、桃園高鐵站區抵價地等，八個新興開發區合計共釋出82標84筆土地，竟吸引136封標封搶標，溢價率達16.8%。其中總價最高的楊梅仁美產專區兩筆土地，堪稱「最搶鏡」！

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧觀察，近年企業積極在桃園投資設廠，對工業用地需求殷切，尤其是物流倉儲業更是積極獵地。反觀，過去搶手的青埔特區，這次僅釋出青昇段住宅區土地，最終仍流標收場。顯示住宅與商辦、工業土地市場，呈現截然不同的風情。

曾敬德分析，從不動產業營收可看出市場景氣變化，未來若是銷售額開始由高檔衰退，大概也反映景氣正步入修正期間。