買房挑樓層怎麼選才不會後悔？

撰文：林帝佑

近幾年，除了房價愈來愈高，樓層也愈蓋愈高，這意味著購屋者可以選擇的樓層愈來愈多，而即便是同一棟大樓，每一個樓層、每一個面向的價格都不一樣，到底該怎麼選？

在大樓的定價邏輯上，協律有限公司總經理陳元昱表示，以同一棟大樓、同一個面向而言，通常都是樓層愈高、單價愈高，主要的原因在於視野景觀愈好，常見每往上一個樓層，建商定的單價就會增加1%至2%不等。

但公寓的價格，則不是愈高就愈貴，樂屋網調研中心經理洪安怡指出，因為公寓需要攀爬樓梯上下樓，所以樓層愈高、可及性愈低，單價也愈低。以新北市近2年公寓的成交價來看，1樓往往因為有前庭、後院，甚至路邊可以停車等優勢，使用彈性大，所以單價大幅高出2樓以上的戶別；接著2樓至5樓的單價則依序遞減，2樓、3樓價差不大，但4樓、5樓就明顯降低。

購買時，單價愈高的樓層，住起來愈舒適嗎？當然不是！每一個樓層都有各自的優缺點。不論大樓或公寓，洪安怡表示，低樓層都要注意6大問題：
1.隱私性問題：因為視角關係，1樓、2樓幾乎都可清楚目視，尤其是公寓1樓，若直接臨路，「連你在看哪一台電視節目，路人都清清楚楚」。

2.灰塵及垃圾問題：低樓層因為臨路關係，灰塵較多；而若有前庭、後院或是有露台，就要留意樓上掉落的垃圾或雜物。

3.噪音問題：路上行人嬉笑、車子喇叭聲等等，低樓層受影響的程度最高。

4.安全性問題：竊賊容易攀爬進入室內，所以最好可以安裝警報器或監視器等。

5.蚊蟲問題：除了1樓可能鄰近水溝蓋，還面臨樹梢層蚊蟲特別多，鳥叫聲也格外清晰等問題。

6.排水問題：陽台排水孔或是馬桶冒泡泡、滲出髒水，這些都是排水問題。內政部公寓大廈諮詢種子教師、同時也是真禾機電總經理徐源德分析，排水系統的公共管線若排水不通暢，當高樓層往下排水，原先的管線如果阻塞無法發揮作用，水就會從另一個最低點、壓力最小的地方排出。因為管線相連的關係，這個替代出水口往往是低樓層住家的排水孔或馬桶，因此會導致上述的情形發生。

如果1樓是住宅，那就容易從1樓排出；如果是店面，因為店面通常會設計單獨排水，水就會從2樓找出路；甚至1樓至3樓若把容易回流的排水口都堵住，4樓也將無法避免髒水回流的問題。

中樓層要注意的，是最常被詬病的中繼機房與水箱問題。徐源德表示，依《各類場所消防安全設備設置標準》規定，當建築物高度超過60公尺以上（一般是17層以上的建物會超過60公尺），必須設置「消防中繼機房」，不過法規並沒有規範設置之處，而實務上，建商多會設在4樓、13樓或14樓等銷售具抗性的樓層。在平時，因機房不會運作，對住戶沒有干擾，但遇到維護測試、故障時，就會有噪音、震動，甚至還可能伴隨漏水等情事，當這些狀況發生，中繼機房的前後左右、上下戶別都會受到嚴重干擾。

至於高樓層，最值得留意的就是公寓或大樓的「頂樓戶」，因為頂樓戶的天花板直接與屋頂板相連，直接暴露在戶外，所以防水工程若不夠完善，或因為地震搖晃等原因而出現瑕疵時，頂樓戶也成了最容易漏水的戶別，而且夏天最熱！所以電費支出也是要考量的項目之一。

新的建案頂樓通常會設計空中花園或空中泳池，徐源德強調：「不是說這樣百分之百會漏水，只是風險又比一般物件來得高」，尤其採用土耕的空中花園，因為泥土會含水，等於頂樓戶的天花板24小時都在接觸水氣，自然更考驗建築物的防水能力。

另外，高樓層要留意「梯戶比」，也就是電梯與戶數的比值，舉例來說，若當樓層有1部電梯、4戶住家，那梯戶比為1：4。一般常見的梯戶比規畫是1：4或1：3，但還要留意總樓層數、電梯速度，以及有無到達地下室。

若梯戶比過小，陳元昱解析，對高樓層的住戶影響最大，因為等待上下樓的時間最長，且如果真的趕時間，中低樓層的住戶還可以走樓梯，但高樓層住戶就只能耐心等，另外，有些舊大樓只有1部電梯，萬一遇到故障，高樓層的住戶恐怕得「望梯興嘆」。

購屋者在評估時，必須明白每個樓層各有優缺點，並不是最貴就一定最好，居住需求還是得在預算與優缺點之間取得平衡。