管線老舊、怕漏水 「老屋」到底可不可以買？專家解答了
作者：幸福空間
▲（圖片提供／House123）
一、老屋的優點
1. 坪效實在，總價低
老房子其實有很多優點，第一個，也是最大的優點，就是：通常坪數比較實在，尤其是沒有電梯的公寓！沒有公設這些虛坪！
公寓室內 25 坪 ：權狀 27 坪 x 25 萬/坪 = 總價 675 萬
我們來做個試算：如果室內面積一樣都是 25 坪，沒有電梯的公寓沒有公設，就一個梯間，權狀可能買27坪就夠了。公寓行情假設一坪25萬，總價 675萬。
大樓室內 25 坪 ：權狀 38 坪 x 40 萬/坪 = 總價 1520 萬
同樣的坪數，如果要買新房子，假設公設35%，權狀就要買到38坪，才有室內一樣25坪的坪數！假設新成屋的行情是一坪40萬，總價就要1520萬，是公寓的2.25倍！
所以，坪數實在，連帶就會讓總價比較好入手！
2. 老屋集中在生活機能成熟的市區
很多老房子都是在早期就發展起來的市區，新房子比較多的，大部分都是在比較遠的、新興的重畫區，畢竟重畫區才有那麼多地可以蓋房子，所以，如果喜歡市中心的機能，加上總價的考量，可能就會考慮屋齡高的房子。
二、老屋的缺點
不過，老房子的問題也不少，老房子有幾個主要的缺點：
1. 漏水頻繁
漏水有分兩種，一種是來自於鄰居。例如：樓上鄰居漏下來的，可能是浴室、陽台或廚房，如果鄰居不處理，就會很麻煩。
另一種 是：來自於室外的漏水。許多老房子的防水層，不管是外牆或是屋頂，經過風吹日曬雨淋，加上很多鄰居年久失修，導致漏水嚴重。漏水的問題可大可小，在買之前除了要先仔細看屋外，也要確認「現況說明書」上，屋主對於屋況的聲明。必要的話，覆看的時候，請師傅一起去估價，會比較精準。
2. 結構安全須特別評估
不知道大家有沒有注意到，許多屋齡老一點的大樓都穿裙子（在外牆外面，多加了好幾圈網子，防止上面的磁磚掉下來。）除了磁磚掉落外，大家也擔心過去的建築技術規範，對於耐震的標準比較不嚴謹。加上鋼筋混凝土畢竟有它的使用壽命（畢竟我們的房子不像歐洲的古蹟，常常在保養維護）所以，地震來時總是會比較擔心。
3. 管線老舊。
很多人都知道，如果屋主已經20、30年沒有換過管線，裝潢時最好換一下，尤其電開關箱、電的迴路和總配電，最好都請師傅檢查一下。不過，只有自己一戶更換其實是不夠的。如果鄰居的管線老舊、不處理，導致用電安全發生危險，受害的可能是整棟鄰居。
4. 對房子未來的保值性，沒有信心。
如果現在屋齡已經40年，預計要住個10年，未來換屋時屋齡已經50年了，還會不會有買方願意買，也是許多人猶豫的原因。
▲（圖片提供／幸福空間）
三、老屋的評估重點
到底屋齡老的房子可不可以買呢？以下三點絕對要考慮進去！
1. 土地條件
屋齡高的房子，土地的條件真的很重要。
大家都知道，房地產＝房子＋土地。當房子因為屋齡高，導致殘餘價值越來越低的同時，如果因為地點好、土地持份大，土地增值幅度大，這樣一來一往，房子整體還是有機會增值，甚至可能有機會和建商合建。我們有房子就有這樣的成功案例，改建後的房子價值是，原來老屋的2.2倍！但是，如果地點不好，或是土地持份不大，就比較不建議。
當然，土地條件除了看地點和土地持份坪數之外，還有土地使用分區、臨路寬度、街廓面積……，有很多的細節。建議透過地籍套繪圖和容積獎勵計算的方式，來評估老房子改建的條件。
2. 結構安全
房子不管要出租或自用，結構安全還是最重要的條件。
大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全，不過，如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子，甚至是 921 地震災情嚴重的社區，會發現屋齡其實都不見得特別老。以 20 出頭的屋齡來說，很多人可能不見得會把它歸類為「老屋」，反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。
關於房子結構的檢查，可以參考我們之前曾經邀請結構和土木雙技師的蘇技師，跟我們分享的影片。
3. 不同的市場，對於老屋的接受度不同。
在雙北，屋齡高的房子成交量仍然相對熱絡，因為發展得早，平均屋齡偏高，大家對於老屋的接受度比較高，甚至在台北市，每成交 2 戶，就有1戶的屋齡超過 30 年。但在其他縣市，例如桃園，屋齡2年以下的就佔了將近 3 成，每成交 2 戶，就有 1 戶的屋齡在 10 年內，和台北相反。
或是像台中，你問很多台中的朋友，屋齡 25 年以上的房子考不考慮？他們可能直接畫叉。所以，不同的市場對於老屋的接受程度，也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。
四、其他常見的問題
至於老屋的貸款條件如何呢？
貸款條件：雙北+近捷運之外，最好先詢問銀行
老屋貸款，其實跟地點有很大的關係。雙北，捷運有到的地方，真的不難貸款，成數還是有到8成、85成，只是貸款年限可能從30年變25年或20年，因為銀行認為土地還是有價值。但是如果是捷運沒有到的地方，或外縣市，屋齡太高，真的比較不好貸款。所以，在斡旋之前，最好先問過銀行會比較放心喔！
以上是老屋的優缺點分析，以及購買的評估。回歸到房子居住的安全（結構），和真正的價值（土地、坪效），是評估老屋的兩大關鍵！
