【租屋大進擊】怕租到爛房子？ 符合4大要件 不用付解約金

【文／連珠君】租一間好房子不容易，找個好房東更不容易，跟房東處不好、室友很爛、租屋環境不好等眾多原因，都讓租屋族萌生不租了的念頭，這時租賃契約內容很重要，若有約定「得」任意終止租約，違約金最高1個月，甚至不用付違約金。

電話通知解約 錄音無法證明

房東與房客簽署的租賃契約，大多以一年為期，但很多問題都是住進去才發現，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，在內政部住宅租賃契約書範本中，就有約定任意終止權，可選擇「得」或「不得」任意終止租約，前者只要提早在約定時間通知房東要提早終止契約，就無需給付違約金，若沒有提早通知，則最高只能要求給付1個月的租金作為違約金。

若是勾選「不得」任意終止租約，想要提前終止合約，就要和房東協商，房東可以不同意房客提前終止租約，要求給付租金到契約終止；假如租賃契約沒有約定，就會變成各說各話，建議申請調解。

曹筱筠提醒，想要提前終止租約，必須要「通知」到房東，以往認為電話通知是最直接能跟房東溝通的方法，但在法庭上面，不是每個法官都願意聽錄音檔，且錄音檔很難證明是租賃雙方在對話，建議白紙黑字最佳，房客可用Line通知房東要提早終止租約，記得要截圖作為佐證，且房東要已讀且有回應，代表房東確實有接收到通知，當然若能用存證信函通知更好。

符合法定終止要件 不用付解約金

除了任意終止權外，還有法定終止權，符合法定終止權的要件，也能提早解除契約，不用給付違約金，其要件包括：

1.租賃住宅有修繕必要，房東不修繕以致於不能居住。

2.房屋滅失到不能居住。

3.因疾病意外，要長期療養到6個月以上。

4.租賃住宅有危害到安全或健康之瑕疵。

法定終止權不是說想終止就能馬上終止，必須要提前1個月告知，並檢附相關事證，曹筱筠表示，雖然有法定終止權，但什麼樣的狀況下會達到不能居住，卻很難認定，如冷氣壞掉是否有達到無法居住的狀況，有人認為，冷氣不吹不會死，不構成不能居住條件，但夏季炎熱，有人怕熱，就是因為有冷氣才租屋，沒冷氣根本住不下去。

工地施工噪音難解約

什麼情況下才會危害到安全健康，如海砂屋、輻射屋，整個天花板都掉下來，可被認定危害到安全健康，但其他卻很難佐證有危害到安全健康的證明，如發霉過多，很難舉證這樣會危害到安全健康，另外因疾病意外，要長期療養到6個月以上，除非到達長照的標準，不然很難有醫生願意開這樣的證明，這部份希望政府能再探討這部分問題。

曹筱筠表示，近期有民眾提出，租屋時想找安靜的住所，沒想到住進去之後，附近有工地施工，受不了施工噪音而有退租的念頭，但因為工地施工有時間性，從早上9點到下午5點，且施工時間也不一定都在打牆，不會隨時有噪音出現，不構成法定終止權的條件，這時合約是否約定任意終止權就非常重要。