低利率好日子過了 房貸族需因應升息衝擊
【文/住展房屋網】政府近年來為民眾權利，祭出購屋低利率，然而國際通膨衝擊，央行宣布升息，連帶影響到房貸族，本文提供升息對房貸運作影響，如何保障我們的購屋權益。
奧地利首相梅特涅曾說過「法國一著涼，全歐洲打噴嚏」，說明歐洲各國唇亡齒寒，沒有人可以自立於外。但是，現在更貼切的狀況是，世界上某個國家一著涼，全世界就會跟著打噴嚏。所以，其實央行升息帶動房價上揚，也跟國際局勢的演變有關。
央行升息 看齊老大哥決策
央行日前進行睽違逾十年以來首度升息，來自於美國聯準會「溫和偏鷹」的升息策略，聯準會率先宣布升息一碼，之所以會啟動升息循環，來自於國內偏高的通膨率，在決定升息之前，美國二月的消費者物價指數（CPI）年增七‧九％，已創下四十年來新高，當時俄國與烏克蘭之間已陷入交惡狀態，為了安撫市場情緒，啟動升息勢不可免。
一海之隔的台灣，也面對和美國同樣的通膨困境，上任後首度決定升息的央行總裁楊金龍說明決策原因，國內物價情勢、主要國家升息動向和產業復甦狀況三項升息要件已經符合，加上二月消費者物價指數（CPI）年增率為二‧三六％，已經連續七個月超過通膨警戒線，面對這樣的狀況，「有必要抑制民眾的通膨預期心理」，於是最終決定跟進聯準會升息一碼。
目的不在打房 房貸族仍受波及
雖然楊金龍強調，升息的目的是抑制通膨預期，「不是說要打房市」，但是他也承認，即使目的不在於打房，升息波及房貸戶在所難免。根據央行內部計算，以全台去年第三季新承作房貸金額平均七六三萬元來說，如果升息一碼，會使一年利息負擔增加一九○七五元。
事實上，不僅楊金龍承認升息會波及房貸族，專家學者們也同樣認為升息對於房貸族會造成衝擊。國立清華大學計量財務金融學系教授林哲群認為，升息一碼對於整體房市運作並不會有太大的影響，但基準利率漲到二‧五％或三％，對於購屋會產生比較大的壓力。
市場預測，聯準會今年將會有六次的升息動作，雖然楊金龍明確強調，不會跟進聯準會的升息動作等幅升息，但升息次數與升息幾碼，要視經濟情況決定，對於未來是否再升息並未說死。身兼央行理事的合作金庫董事長雷仲達表示，在全球升息的環境之下，央行這次升息一碼，未來還有幾次升息的機會，所以要貸款購屋的民眾要有房貸負擔會加重的心理準備，在貸款的時候，也要將央行可能還會再升息的可能性納入考量當中。
購屋貸款金額多寡會決定升息對於房貸族是否產生影響。尤其一間房價動輒千萬以上，對房貸戶而言，升息產生的借款，長久下來就好像「溫水煮青蛙」，累積下來的壓力重擔不小；租屋一族也不能倖免，隨著房東成本增加，租金也會有水漲船高的可能性。換句話說，短時間之內升息看似對於房貸族來說影響不大，但是對於負擔高額房貸的民眾來說，再小的利率變動，都會對房貸產生影響。
當指標利率一經正式調升，升息對於房貸族帶來的衝擊就會變得很有感。彰化銀行在二○二一年第四季法說會上表示，以其占比最多的定儲指標利率房貸季調型作為例子，下一次季調指標利率在今年四月十五日，彰銀的預測一語成讖，現在各銀行已調整新利率。
央行也曾經提醒民眾，低利率狀況不會一直持續下去，因此，對於已經習慣於房貸利率偏低環境的房貸族來說，必須得提前因應升息所帶來的衝擊。
升息半碼 青安貸款樓地板候選
央行宣布升息一碼，八大公股行庫與民營銀行也跟著同步調升新台幣存款牌告利率，以房貸來說，在央行尚未升息之前，房貸利率地板價為一‧三一％，調高○‧二五個百分點之後，若十足反應央行升息調高零‧二五個百分點，則房貸利率地板價會上升到一‧五六％。
「青年安心成家購屋優惠貸款」（下稱青安貸款），雖然跟進升息但加碼減半，從原定的一‧○九五％減為調升○‧九七％。以中華郵政公司的「兩年期定期儲金額度未達新臺幣五○○萬元機動利率」（下稱基準利率）加碼計息，基準利率自今年三月二十三日起，由○‧八四五％調升一碼為一‧○九五％。如果再以青安貸款三方案之一的一段式機動利率方案來說，升息半碼會從原先的一‧四％調升至一‧五二五％，比起公教人員房貸利息的一‧五六％還要更低，因此，青安貸款可望一拚首購房貸的最低樓地板利率。
為荷包止血 找最適地板價低利
對於房貸族來說，地板價一．三一％的房貸利率已成明日黃花。找尋相對較低利率的方案，是房貸族為荷包止血的最高指導原則；購屋族可以嘗試以下幾個方案，以降低利息負擔。
方案一：「申請青安貸款」。由於青安房貸利率僅升半碼，較一般銀行房貸方案優惠，如果房貸族屬於符合借款人與其配偶及未成年子女無自有住宅，抑或是單身無自有住宅的首購族，可申請青安貸款；其中，一段式機動利率將從一．四％調升至一．五二五％，比一般銀行祭出的房貸方案還吸引人。
方案二：「申請優惠房貸」。銀行往往會針對特定族群祭出優惠房貸方案，例如公教人員的「築巢優利貸」方案，即可適用「地板價」利率一‧五六％。如果非公教人員，但屬於「三師」等高收入、優質客戶，或是房屋位於精華地段的房貸族可主動爭取一‧五六％的地板價。
方案三：「抵利型房貸」。房貸戶放在銀行的存款可以折抵房貸本金，雖然存款本身沒有孽息利息，但同時也不會增加貸款利息；假如存款金額較多的民眾，可利用抵利型房貸節省利息。但缺點是房貸起始利率較高，存款金額較低者較不適合。
方案四：如果上述方法皆不適用，房貸族可從建案下手，找尋跟業者合作的銀行申請房貸，即使利率較前述兩者高，但整批房屋貸款的利率仍比一般房貸方案來的低，對於節省荷包仍是不無小補。
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