央行限縮成數又升息 換屋族聰明申貸省荷包

【文/記者朱語蕎】

在全球通膨壓力下，台灣正式走入升息循環，央行在3月宣布升息1碼，甚至傳出為了壓抑過熱房市，將採取選擇性信用管制，以及限制貸款年限或第2戶以上貸款成數等措施，雖是為了防範炒作投機客，但對一般首購、換屋自住客來說，影響頗大。

台灣升息態勢不變，今年預料還會再度升息，在前幾年低利率環境下，房地產成為最保值的置產工具，然而今年市況丕變，雖房價難降，還是有不少人選擇積極進場購屋，但民眾心態逐漸轉為觀望，交易量自4月開始下滑，加上本土疫情大爆發，下半年市況仍撲朔迷離。
而央行總裁楊金龍，在5月的立法院財政委員會質詢中表示，考慮未來限制貸款年限或第2戶以上貸款成數，第5波信用管制山風欲來，也被外界解讀為未來換屋族恐將無法適用30年期房貸。

▲限縮特定區貸款成數及貸款年期，恐讓換屋族無所適從。

換屋族30年期房貸消失 繳款壓力大

根據台灣房屋以聯徵中心去年Q4的六都平均鑑估值，試算各都20年期房貸的每月還款金額，並以房貸佔月薪的3分之1，推算可合理負擔的家庭月收入，結果顯示，台北市月繳房貸高達9萬元，換算家庭每月需有27.3萬元的高收入；就連負擔最輕鬆的桃園市，每月也要繳3.8萬元的房貸，推算家庭月收入須達11.6萬元，當買房只能貸款20年時，家庭每月要有六位數高所得，才有望在六都生根落戶。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，以近期主計總處公佈的平均薪資約4.4萬元來看，雙薪家庭每月的合理房貸負擔約3萬元，若可申辦30年期房貸，能購買總價約1055萬元的房子，對照各都的平均購屋總價，可買桃園、高雄及台南等都會區，可一旦央行把房貸年期限縮至20年，同樣是月付3萬元房貸，可負擔的總價將大縮水近300萬元，下修到只剩762萬元。

「硬打房」衝擊大 專家籲謹慎

房產趨勢專家李同榮直言，限縮貸款年期是衝著首購在打房，也是50來年首見，簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」，也不是央行口中希望的「軟著陸」。李同榮表示，過去50年來，論房價飆漲多高，政府都不曾對首購剛性需求開刀，這次央行備對20年或30年以上房貸限縮，證明過去限貸措施用盡，央行已無技可施，首購需求一旦倒地，嚴重受扭曲的市場，必會遍地哀嚎，而營建成本暫時又居高不下，勢必引發市場信心崩潰。
至於區域選擇性信用管制，李同榮說，央行在2010年連續4次採取此項措施，結果造成資金亂竄，當時央行為了防堵台北市，讓資金轉入新北市，防堵了新北，資金轉入桃園，防堵桃園，資金轉向中南部，使得房價續熱3、4年之久，李同榮說，目前房市熱區都在中南部，難道央行要防堵中南部熱區，要讓資金再往北部亂竄？還是往蛋殼區亂竄？
面對未來升息以及貸款年限可能的限縮，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，換屋族或非首購的人，可透過幾種方式讓自己化身「類首購客」，在新購房屋的貸款方面，可以名下無房貸的配偶或是直系親屬名義申請貸款，財力較弱的一方，可透過保證人來彌補不足。

▲央行升息後，每月還款金額增加，對購屋族來說壓力倍增。

換屋族三招變身「類首購」 搭配政府優貸

另外，在申貸前，先審視名下所剩的房貸餘額，若要還的金額剩不多，可「先還再貸」，還清前屋貸款，恢復無貸款身分後更好貸款。最後也可使用「先賣再買」將名下有貸款的房屋處分後，再辦理新房貸。
而民眾除了與銀行申請貸款外，也可搭配使用政府提供的青年安心成家貸款，前兩年的優惠利率，也可減輕不少貸款壓力。第一建經研究中心副理張菱育提醒，房貸年期的長短，亦會受申貸物件屋齡、申貸者年齡影響，大部分銀行的放貸原則為「貸款年期+申貸者年齡不大於75」、「貸款年期+屋齡不大於60」，所以想申辦30年期房貸的消費者，建議於45歲以前購屋，且選購屋齡30年內的房屋為宜。

▲