買預售屋怕踩雷？ 專家一圖秒懂購屋眉角

買房是不少人的畢生夢想，但第一次買房總是有些緊張，尤其媒體又不時報導預售屋交易糾紛。有房市專家整理了預售屋購買懶人包，讓房市小白不必為了購屋搞得暈頭轉向，只要跟著流程圖走一遍，就能從挑選到交屋一次搞定。

房市專家「賣厝阿明知識+」指出，從購屋到交屋，中間其實有不少眉角需留意，他整理了11項重點，讓購屋族不必再擔心過程中出現總總問題。

1.蒐集建案資訊：踏進銷售中心前，事前作業是必須的！諸如建案附近行情、交通動線、商業機能等等都是考量的要點之一。

2.到銷售中心確認並索取建案基本資訊：阿明提醒，要注意建商有無取得建照，依法建商一定要「有建照才可以公開銷售」，沒申請就蓋的房子就是「違建」喔！實際到銷售中心，也不單單只是看樣品屋有多漂亮，而是要去聽聽看周邊未來的規劃（建商總是有第一手消息），並且了解建案使用的建材、建築工法及建案公設比介紹等。

3.確認建築基地位置：通常銷售中心跟建築基地，並不會在同一位置，所以務必要實地走訪建築基地，確認周邊有無嫌惡設施。阿明建議早晚晴雨平日假日都看一次，實際感受一下環境及交通是否壅塞。

4.開始議價：若確定購買，則補足正式訂金到總價5％，將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，一般「審閱期為5天至30天」，阿明強調，建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期！

5.正式簽約，繳交「訂、簽、開」金：其實就是預售屋的頭期款，包括訂金、簽約金、開工款，通常約為「房屋總價的10%～15%」。確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款，這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

6.繳交工程款：工程款金額約為房屋總價的10%～15%，收費方式通常分為「按工程期繳納」、「工程期零付款」、「按月繳納」三種模式，其中按工程期繳納指得是，建商會規定蓋到幾樓繳多少？公設完成繳多少？消費者再依約繳款即可。工程期零付款則是指工程開始後，一直到交屋都不必付繳給建商，待完工到交屋這段期間（約1~3個月左右）再收取費用。按月繳納則是說，無論施工進度如何，皆須按月繳納。

7. 利用「客變期」變更設計：買預售屋的好處就在「客變期」，買加可以在建商指定期間內，針對房屋內部提出修改及規劃。基本上會有四大部分可以客變：格局調整、設備退換、建材選擇及水電管線與插座配置。變更次數通常以1次為限，至於主結構、大樓外觀、公共設施則無法變更。

8. 對保：建商領到使用執照後，會請消費者到銀行對保。除了確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細，同時也會簽訂「撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。

9. 完稅：順利購屋後，隨即也會出現一些稅賦，其中地價稅、房屋稅，在『交屋日前』都是建商負擔，交屋後才會轉由買方負擔，而土地增值稅也是建商負擔，不過印花稅、契稅及相關規費則是買方負擔。

10.過戶：等到預售屋順利蓋好後，建商會委託代書辦理房地產過戶手續（申請房屋及土地所有權狀），一般會在領得使用執照後4個月內完成。

11.交屋：驗收若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「交屋保留款」，也就是交屋尾款。阿明提醒，交屋保留款會在簽約時寫在合約內，金額為房屋總價的5%-10%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。如果建商用個別磋商條款將5%改成5萬，依法是會被罰款三萬元以上三十萬元以下，購屋族須特別留意。

（封面圖／Unsplash）