第二季若價漲量縮 房市會陷入價量背離危機？

文．李同榮/吉家網不動產創辦人

六都地政局公布五月份買賣移轉棟數，合計為2.28萬棟，月增1.8%、年減7.7%。受疫情及打炒房政策影響，前五月六都買賣移轉棟數11萬棟，雖仍創九年來同期新高，不過年增率已收歛至0.7%，六月移轉量在疫情衝擊下恐出現雙位數衰退，第二季交易量季增與年增率肯定會衰退，惟房價在主升軌道上，雖推升不力，價格卻欲小不易，值得關注的是第二季的價漲量縮現象，會不會步上2012年後塵，出現價量背離走勢，面臨反轉危機？

筆者認為今年全年交易量若要超越去年，下半年交易量必須超越去年同期，挑戰應該相當大，預測2022全年房市價量走勢三種情境，會有三種不一樣的結果呈現：

(一)價量俱跌～連續價量俱跌，就應注意反轉訊息：今年經濟增長預測維持在3.5~4%的中溫期、通膨在2.7~3%高溫之間、利率雖升尚處低檔、市場資金仍然充沛的四大利基下，雖然受到疫情擴散與打房政策不斷的影響，交易量與價格同時下跌機率不大，唯一可能出現價量俱跌現象應該是季節性受利空因素影響導致，未來要觀察的是，若價量俱跌連續超過三季，就是房市明確反轉訊息，這現象不會在今年出現。

(二)價漲量縮～價量背離出現，會埋下反轉潛伏危機：房市價漲量縮代表市場價量背離，這現象曾出現在上一波高點2011-2014Q2，除了2013年因奢侈稅二年閉鎖解封形成價量俱增的末升段行情，當時房市已因價量關係異常而埋下反轉危機。今年第二季有可能出現價漲量縮現象，但下半年交易量將因疫情趨緩而回溫，因此，價量背離只可能出現在單季，不致破壞原有房市上升軌道。

(三)價量微增～房價漲幅收斂，動能限縮，房市驚驚漲格局：下半年若因疫情趨緩，量能勢必回溫，打房力道鈍化，升息幅度明朗，利空訊息逐漸淡化，房價仍會維持在上升軌道，北台灣需求轉強，全年房市將呈現價量微增，房價維持驚驚漲格局，此現象是2022年房市最有可能走勢。

從價量增減、區域表現、市場需求、產品類別，分析全台房市走勢

綜觀目前房市，從價量表現分析：市場正面臨疫情擴散的嚴峻考驗，雖然疫情高峰在五月，但由於交易時間與登記時間落差，因此影響交易量最大實際數據會落在六月，第二季有可能出現價量背離或俱跌的情況，第三季與第四季房市表現端看疫情趨緩、升息明朗化、打房利空出盡的環境下，交易量會有反彈契機，若下半年交易量反彈，全年交易量將維持在3%上下的微成長表現，房價漲幅也會比去年收斂。

從區域市場分析：全年房市值得觀察的是台北市在疫情肆虐相當嚴重的情況下，五月交易量居然是六都唯一年增月增的城市，分別是11.7%、2.3%，主要理由是近年來大台北漲幅較溫和，成屋市場幾乎鮮少投資買盤，剛性需求支撐力道強勁，北台灣因疫情擴散較早，與疫情共存的適應力超前，活動力也較強，因此影響看屋量與成交量也較低，未來兩年房市表現應該會倒過來，北台灣表現會優於南台灣。

全台各行政區將不會有全面大漲現象，蛋殼區將因補漲行情達到滿足點而出現行情鬆動跡象，蛋白區端視區域的產業發展、交通建設決定房價走勢強弱，台北市士科重劃區，新北汐止、林口、新店、八里，桃竹區中路、青埔、竹北，台中北屯、水湳，台南仁德、歸仁、永康，高雄楠梓、灣區……都是人口淨流入且具有發展潛力的區域。

從需求面分析：首購市場動能趨緩、換屋需求受壓抑、短線投資市場收斂，房市會呈現溫和局面，首購與換屋需求仍是市場支撐主流，換屋市場因央行政策影響稍受壓抑，但長線而言，市場動能要靠換屋剛性需求撐盤，尤其大台北四十年以上房屋趨半，一股強勁的換屋潮將是未來房市推動的穩固基礎。

從產品面分析：成屋市場剛性需求仍強，預售市場因政策打房，短線投資客拋貨，暫時影響市場行情，市場也朝向剛性需求推案，建商推案將逐漸由30坪上下，轉而為45-70坪的規劃方向發展。

而各區豪宅雖沒恢復往日高點，但因稅制與打房政策影響，購屋目的已朝向自住需求，市場走勢穩健，台北市豪宅已站穩每坪二百萬以上，新北豪宅市場較收斂，桃竹豪宅等級個案將因生活機能完善而有發揮空間，台中、台南、高雄的豪宅因與台北相比，價格落差相當大，在全台一日生活圈完整架構下，中南部未來豪宅市場較有想像空間，至於廠辦市場在三年內仍未爆量狀態下仍會維持穩健成長。