抓出隱藏暗處的瑕疵 建商最怕的驗屋八招
【文/住展房屋網】為了圓一個家，從賞屋到購屋簽約，終於等待要交屋了，驗屋是成家的最後一哩路，提防驗屋陷阱，絕對不能忽略隱藏暗處的瑕疵。
為確保房屋所有權順利移交，以及取得的屋況良好，驗屋是交屋前的最後一道關卡，然而，驗屋眉眉角角一大堆，如何連肉眼都看不見的瑕疵都揪出來，這才是驗屋的關鍵環節。
《住展雜誌》本期採訪住宅消保會創會理事長吳翃毅、中央大學建築物漏水鑑定研究中心執行長潘熙華、建築結構非破壞檢測協會理事長黃盛鎮，共同揭露驗屋上，哪些暗角是建商不會主動告訴你，該掌握的驗屋撇步又有哪些？
「住宅市場中，驗屋點交資訊不對等、不透明，往往造成買方權益受損。」住宅消保會創會理事長吳翃毅、中央大學建築物漏水鑑定研究中心執行長潘熙華都紛紛表示，這是導致驗屋爭議、消費糾紛的關鍵因素。
招數一 勿單槍匹馬驗屋
吳翃毅進一步說，近年來疫情當下，建商會以「避免群聚」，要求買屋者不能攜伴陪同驗屋，但他認為，這恐怕是建商不想購屋人的驗屋陣仗太大，對建商刁難，因而提出這樣的要求。他呼籲，民眾不要單槍匹馬去驗屋，做好戴口罩、帶酒精的防疫準備之外，最好能有買屋經驗者、或驗屋經驗者，或驗屋公司陪同進行驗屋。
招數二 抓出暗處漏水
根據內政部不動產資訊平台資料顯示，「漏水」糾紛始終高居第一。尤其是外牆與鋁窗的接縫處、浴室門框、邊角等暗角處滲漏水，若非靠專業儀器輔助，屋主恐難以判斷，甚至只能驗出五十％的問題。
潘熙華表示，漏水查驗本身就是需要專業儀器輔助，而非以防水、水電人員所持的工具檢測。值得注意的是，建商會刻意不讓屋主到上層樓測試漏水狀況，他舉案例說，即使上樓戶尚未售出，多數建商也不會同意屋主前往樓上戶進行漏水檢測。他建議，如果樓上有住戶的話，樓下屋主可以前往溝通，取得上層屋主同意，以利完成漏水檢測。
吳翃毅表示，外牆漏水易造成內屋壁癌生成與潮溼發黴，甚至當水漏到樓下鄰居，就要支付相關漏水修繕費，或毀損家具的求償費用。他建議民眾，除可請專業驗屋公司進行外牆滲漏水檢測外，民眾也可自行在陽台的水龍頭沖水，檢測鋁窗縫隙的漏水問題，或以高壓清洗機沖洗鋁窗外牆，確保有無漏水。
浴室最難直接從肉眼判斷的縫隙漏水問題，包括地板與牆面間、水管跟牆面間、淋浴玻璃跟牆面間、或門縫隙等，這些都是未經填補的小縫所造成浴間滲水，或漏水的問題。吳翃毅表示，民眾可以使用連續放水方式，檢查漏水量是否有變化。並且在有漏水處標示、拍照起來，可請建商修補與延長保固。
招數三 確保瓦斯內管功能無虞
瓦斯管線是房子驗屋的重要項目，除了在屋外的瓦斯管線接縫處塗上肥皂水，若出現泡沫的話，就代表瓦斯管線漏氣，此時須請建商修復完畢再交屋。
但較引發爭議的是，《預售屋買賣定型化契約應記載事項》規定，瓦斯內管費用應由建商負擔；若是成屋，則規定建商「不得」將天然瓦斯內、外管線費用自房地總價中拆分而另行收費，但仍有建商蓄意不安裝瓦斯內管、或者向消費者收取內管費用。吳翃毅說，買房人還要確保瓦斯內管正確安裝完畢、且測試功能正常，才能完成點交。
「有建商或代銷會說，瓦斯內管線是住戶的事，要住戶買單，但這是不對的，這不能轉嫁責任給消費者。」他說，這就像買部車，車輪沒打氣，車子就不能開的道理一樣。如果購屋人遇到建商不負責接管到室內，可與建商協商，或委請律師與建商簽訂個別保密條款，確保自己住戶的權益。
招數四 察覺陽台門設計瑕疵
「陽台晾衣桿一升降使用，後陽台的門就無法開關。」吳翃毅說，這種設計上的瑕疵，也是驗屋時不容易察覺的，因此必須要在驗屋現場使用晾衣桿或曬衣架，才能判斷陽台的設計有無瑕疵。針對設計有瑕疵時，購屋人可以要求建商將門移位，直到門可以正常開關，或主張損害賠償、酌減價金。
招數五 防陽台外推的二次施工
「原本六坪的室內空間，變十坪大的空間。」吳翃毅說，這種常見二次施工的陽台外推，就容易發生外牆有滲漏水的問題，這也是驗屋時難以發現的瑕疵處，更是建商不會主動告訴買屋人的事。
吳翃毅說，買預售屋前，如果發現設計平面圖有虛線處或以虛線表示，那麼，房屋蓋好時就有可能是陽台外推的二次施工；買二手屋就要事先向地方政府建管處申請、查看「使用執照竣工圖」，比對合法建物範圍，避免買到二次施工的違建，因為買到違建，就難向建商究責，如被發現、提報拆除，將由買方負起責任。
招數六 丈量停車格大小
無論是購買哪種房屋類型的停車位，買屋人常會遇到驗屋當天，建商才告知停車場施工中無法檢查。但吳翃毅說，機械車位太小、車位出口有電箱、車門一開門就碰到旁邊車門等，這都是必須實際去丈量尺寸後，確保無誤，才可點交。
吳翃毅表示，消費者須留意買賣契約的停車位尺寸是否符合真實空間大小，交屋驗收時，若實際車位規格確定與設計圖說不符，建管處會依法提出懲處。
招數七 防磁磚空鼓
「地磚、壁磚空鼓，如空鼓面積過大，磁磚就容易爆裂。」建築結構非破壞檢測協會理事長黃盛鎮指出，這些缺失很難從肉眼、表面看得見，需藉由精密儀器檢測出來。
吳翃毅表示，購屋人千萬不要以建商驗收標準，如輕敲磁磚的五點「右上、右下、左上、左下、中點。」超過三點（含三點）空心才要換掉、重貼，這是技術性犯規。反之，他說，合理範圍是以直徑十公分內，硬幣敲磁磚，確保磁磚是否為空心磚，且正確的標記方式是用膠帶以虛線方式，一段段黏貼出磁磚空洞的範圍，讓建商有依據可明確修補。
他補充說，磁磚修補技術普及化，不一定需要求建商延長保固，但若遇到建商不處理，一定要以存證信函催告、限期修補，或尋求消保官調處爭議。
招數八 防廠牌規格不透明
針對建商往往不會提供住宅裝修工程廠牌規格，潘熙華表示，這類問題就像是門窗廠牌是否防爆、磁磚品牌規格厚度、玻璃全反射半反射、油漆廠牌型號、規格電燈等，導致屋主驗屋或驗屋公司都不得而知，因此會遺漏檢驗。
潘熙華表示，購屋買賣合約書裡，建商如有提供相關資料，對買屋人相對來說可以保障品質及檢驗。建議民眾可主動要求建商提供相關資料，以便驗屋檢驗。
最後，專家都表示，《民法》第三五四條至三六○條都有載明買受人及受買人的權利與義務。民眾可依「物之瑕疵擔保責任」(交屋時或移轉前已存在之瑕疵)，請求建商減少價金或損害賠償；而在修繕完成前，民眾可強硬保留五％購屋尾款，以免太早撥付尾款後建商拖延不修繕。
驗屋是買房的最後一堂課，也是最關鍵的步驟，掌握八大關鍵，連細節裡的魔鬼都能成功被檢驗出來。
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