賣房有無自住優惠 房地合一稅差很大

圖/房地合一稅有無申請自住優惠，繳稅差很多。

屋主想省稅看過來，房地合一稅無論1.0、2.0，只要符合長期持有且自住，日後出售都能適用10%、400萬元免稅額等優惠。不過根據高雄國稅局表示，自住優惠雖然划算，但民眾卻須符合辦竣戶籍登記、無出租營業使用及6年內未適用自住優惠等三條件。地政士也提醒，倘若民眾賣房時想申請自用優惠，應特別留意設籍對象及使用年限等規定，避免功虧一簣。

｜申請自住優惠 需符合三條件

自2016年房地合一稅上路至今已超過6年，期間雖然稅率經過調整，但對於自住相關規定卻未曾變動。然而，根據高雄國稅局表示，最近仍常接到民眾詢問自住優惠問題。對此，國稅局也表示，民眾若想申請自住優惠，首先必須符合3條件。首先，個人或配偶、未成年子女必須辦理戶籍登記、持有並居住在該房屋連續滿6年；再來，交易前6年內，房屋沒有出租、供營業或執行業務使用；第三，個人、配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用這項自住優惠。

舉例來說，強尼在2016年2月1日購入總價400萬元的不動產，支付契稅、印花稅及代書費等必要費用共25萬元，後來在2022年5月1日，將A房地以1,000萬元出售，出售必要費用30萬元，持有期間土地漲價總數額為10萬元。若日後強尼想出售，能不能適用自住優惠呢？

首先要檢視戶籍，強尼或太太、未成年子女，戶籍在該地連續居住超過六年；再來，強尼房子這六年來都是自住，沒有出租或做生意，且他本人、太太、子女也未曾使用房地合一自住優惠，才算符合資格。

｜有無自住優惠 繳稅差很多

進一步計算強尼要繳多少房地合一稅，若強尼符合自住優惠，計算便以出售總價1,000萬元，減掉原始買入總價400萬元、契稅等必要費用25萬元、移轉必要費用30萬元、土地漲價總數額10萬元以及自住免稅額400萬元，再乘以適用稅率10%，應納稅額為13.5萬元。但假設其他條件相同，但民眾未符合自住優惠，依照其持有期間6年，稅率應適用20%，則應繳房地合一稅為107萬元，比較下來兩者相差超過90萬元，足足差距8倍之多!

※有自住：1000萬(出售總價)-｛425萬元(買入總價+成本)+30萬元(移轉必要費用)+10萬元(土地漲價總數額)+400萬元(自住免稅額)｝X10%=13.5萬元

※無自住：1000萬(出售總價)-｛425萬元(買入總價+成本)+30萬元(移轉必要費用)+10萬元(土地漲價總數額)｝X20%=107萬元

安桓地政士事務所所長黃若盈就表示，實務上常見民眾因不諳規定，導致最後被國稅局追繳的案例，黃若盈指出，根據規定，房地合一稅自用優惠，必須是屋主本人或配偶、未成年子女在該屋辦理戶籍登記才有效，許多民眾常會與土增稅優惠稅率的「直系親屬」搞混。

此外，使用年限也是一大重點，黃若盈補充，相較土增稅自用優惠，房地合一稅自用的各項年限為「666」，亦即持有並居住在該房屋連續滿6年、交易前6年沒有出租、供營業或執行業務、6年內未適用自住優惠等要件，提醒民眾在持有期間就要特別留意。