「預售屋是炒房亂源」該廢？專家勸勿因噎廢食：不能出了問題就喊禁

不少購屋族買房時常會思考，究竟該買預售屋還是既成房屋。但「預售屋」這種「先買後建」的不動產交易模式，其實有著不小的風險。有學者認為應該將預售制度取消，或著是對既有政策進行修正，但其他專家卻提出不同看法，認為不可「因噎廢食」。

據了解，預售制度由香港富豪霍英東首創，過去房屋都是先建後售，但霍卻在1950年代即容許買家先交訂金再分期付款，當時稱做「賣樓花」更使香港樓市活躍發展。在游淑滿、曾明遜的研究中則指出，台灣的預售制度約在1960年代後期開始。據媒體報導，1969年華美建設喊出「你買我的，我租你的，五年以後統統是你的」口號，吸引大量民眾投資，顛覆台灣房產業。

針對有學者提出應取消預售制度，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則坦言「實務上根本沒辦法」。莊教授指出，若要不採預售制度，除非財力雄厚，以美國來講，他們賣成屋多半是別墅物件，高樓仍有預售。他認為預售制度雖然不確定風險較大，但興盛原因來自購屋者付出自備款後，中間工程期仍有時間邊儲蓄邊付款，而目前買方常碰到的問題其實是「履約擔保」。

莊教授認為，實際上沒有完全保證的制度，尤其這幾年物價上漲，間接、直接成本隨時都在變，提出要取消預售制度的學者，可能是認為當中的成本不變。看起來買房的人似乎都賺錢，但也有不少建商交屋延期甚至倒閉「像是民國77年某三大好的建商公司，也曾發生狀況」、「民國87年高雄不少蓋大樓的建商也紛紛倒閉」。

吉家網不動產董事長李同榮直言，提出廢除預售制度根本就是「因噎廢食」，如同先前禁止預售屋轉售一樣是想便宜行事。「市場的問題不在法律面，而是執行面」李同榮指出，預售制度已經行之有年，如同期貨自有槓桿利因和風險存在，不是出了問題就要禁止。

李同榮認為，在預售管理上做得好就是政府、建商、消費者三贏，做不好就是三輸，像是合約送審是否嚴格查核，對於買賣糾紛有沒有評比跟公布「應該讓市場透明」，如果因為有風險就要取消，那政府是不是也該禁止公有土地標售，「之前釋出台積電高雄設廠消息，過沒多久就公地標售，這樣算不算炒作?」。

李同榮表示，不能因為管理不易就提議禁止，其實仍可以使用合約送審、確實查核課稅執行、建商評比、專責機構監督等方式遏止預售屋交易風險，「房地合一稅2.0已經將預售屋轉售納入，政府該了解到底課多少稅，有沒有真正稽核，即使是平行轉售，但他有金流其實可以授權稽核，那炒作就可以降低」。

莊孟翰也提到，既然講出廢掉預售制度 ，那也應該提出怎麼廢？「如果廢掉預售，那工期間的漲幅成本，建商也要全部灌給買方嗎？」，若是要避免投機炒作，那可多實施聯合稽查等政策。

（封面圖／Unsplash）