進入深水區的房市投資戰略建議

台灣央行於今年第一季理監事會議升息兩碼之後，即便沒有再加碼房市信用管制措施，但受制於疫情延燒、通膨升溫、打炒房壓力的多方箝制，市況已然反轉，直接進入阻力、風險最大的深水區。瑞普萊坊統計，今年前1個月的商用不動產市場扣除關係人交易的總成交金額從去年的612億降至477億，衰退22%，尤其4、5月縮減幅度都超過3成。而土地交易698億，交易規模腰斬，更是5年新低，重回這波景氣循環起點2017年的水位。

進一步分析，美國聯準會5月已經再度升息兩碼，也不排除繼續在6、7月繼續升息，再加上歐洲央行同樣面臨高通膨的被動升息，並預告9月要終極實質負利率，台灣為力抗輸入性通膨，勢必落入「升升不息」、「升不由己」的局面。影響所及，金融情勢趨緊，不但讓經濟成長步調放緩，也會讓個別投資人出現資產減損，甚至著手調整投資策略的壓力。

另外，市場最大的不確定性即打炒房政策，值得動態釐清、判斷其虛實，以免行動失準。

去年12月宣示的平均地權條例修正案關於預售屋禁止換約、私法人購置住宅採許可制等，以及央行可能祭出的第五波信用管制，雖因疫情重創景氣、升息循環的威力、年底選舉等多方考量，不但迫在眉睫的紅色警報已經解除，連在今年底能不能過關，都在未定之天。但升息循環加上前四波信用管制，所形成的金融市場波動、資金收束、偏好改變，已足以衝擊觀望、看淡的房市買氣，形成軟著陸的格局，投資人千萬不要以為出現政策缺口而誤判。

中長期來看，台灣房市有堅實的高科技製造業、大投資潮的實質引導，拉動需求面成長的預期榮景，也有高通膨夯實的供給面成本推動，即使建商的經營風險大增，但兩大支撐可確保房價穩定向上的態勢。建議投資人從「去中心」、「去槓桿」、「去庫存」三個戰略轉向，重新思考不動產經營、配置策略。

首先，去中心即是對應因為疫情、地緣政治所產生的供應鏈重組架構下的短鍊、在地化原則，因此新的城鄉、聚落、產品、服務都是突破收益率的契機。

其次，去槓桿在低廉資金退潮、成本暴增後，售後回租、合建、BOT、地上權等策略，會帶動輕資產的投資趨勢。

最後，去庫存應該是建商、投資人現階段套取更多現金，以避免資產減損或流動性不足的積極措施，因此務必要在賣方市場轉為買方市場之前完成，否則就要建立售後服務、融資服務等配套工具，始能確保投資成果無虞。

超過10年的超低利、降息、超寬鬆資金環境已然翻轉，面對危機、契機瞬息萬變的世界，投資需求更需要戰略轉向。