交易30天內申報房地合一稅 預售屋也要繳

【文／連珠君】房地合一稅2.0自去年7月上路，只要是2016年1月起取得，且於新制實施後移轉的交易，都適用2.0新稅制，最大的影響在於預售屋及特定股權交易也納入課稅，且拉長重稅期的持有年限，想適用20%以下低稅率的民眾，成屋須持有5年以上再轉售。

持有未滿5年課稅35~45%

為遏止房屋炒作亂象，房地合一稅2.0拉長短期重稅期的持有年限，在1.0的版本中，持有1年內交易課徵45%重稅，1年以上未滿2年課徵35%，超過2年就能課徵20%稅率的低稅率，但2.0版本持有未滿5年都要課徵35~45%重稅。

另一個重點便是將預售屋納入課稅，台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，預售屋更特別是將完工前後的持有期間採個別計算，也就是說，預售屋交屋後持有年份將歸零重新計算，重稅期比成屋漫長，以現今預售屋工期動輒3、4年以上估算，須持有至少8年再出售，才可望以低稅率節稅。

2.0版節稅空間縮減

除了重稅期延長外，房地合一2.0新制與1.0舊制相比，節稅空間更為限縮。由於房地合一稅的計算方式為「課稅所得X適用稅率」，其中作為稅基的課稅所得，計算方式為「成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額」，因當次成交金額與前次取得成本的彈性不大，故民眾申報房地合一稅，主要會從「費用」及「土地漲價總數額」兩方面規劃節稅。

首先在費用方面，包括仲介費、廣告費等出售相關支出，都可以列為費用核實減除，假如沒有證明文件，官方便會以成交總價的固定比率來推計費用，房地合一1.0時，為5%且無上限，不少民眾因費用支出低於售屋總價的5%，便會直接用無證明文件來申報費用。

但2.0新制上路後，則費用改採3%計算，並以30萬元為上限，以成交總價1000萬元、獲利100萬元、45%稅率的交易試算，適用2.0的賣方，應繳稅額為(100-50)×45%=22.5萬元，1.0賣方應繳稅額則是(100-30)×45%=31.5萬元，2.0賣方就要比1.0的賣方多繳9萬元的稅金，節稅效果明顯縮水。

不過，針對自用房地持有並設籍滿6年的民眾，則維持有400萬元的免稅額，以及超過部分10%的優惠稅率，若因非自願因素調職、與建商合建、參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉等，也同樣維持20%的稅率。

Q.房地合一稅何時要申報？

A.常有民眾誤解房地合一稅與綜所稅一樣，統一在5月申報就好，事實上，房產完成交易次日起算的30天內，就要向稅務單位申報房地合一稅，假如沒有申報，就有可能被處以罰鍰。

Q.房地合一稅有獲利才要繳稅，賠售、打平需要申報嗎？

A.無論賠售還是持平、獲利，都要申報房地合一稅。

Q.賣預售屋要申報房地合一稅嗎？

A.只要在2016年1月起取得，2021年7月以後的預售屋交易，都要申報房地合一稅。