秉於居住正義、財富分配、及金融穩定等初衷，房地政策是近來各部會推行的一大重點。然而在研議此類政策之前，我們需要了解的是，房價是否真的過高呢？房價一路上升，到底反映了真實價值，還是已經構成大家常想像中的「泡沫」，又或兩者皆有？若房價僅是反映了真實價值的推升，就根本不需要任何以打炒房為目的之政策來壓低房價。然而，要拆分真實與非真實（或稱投機）價值其實不太容易。

首先，若僅就價格走勢，則不論依據本國或者跨國比較數據來判斷都不全面。其中的主因是交易哪棟房地的選擇本身就存在偏誤——可想而知，賣相比較好的房屋會優先以更高的價格被交易。據筆者以台灣個別家戶交易資料統計，持有時間越短的房地，換算其賣方所得的年報酬率越高。以2011至2016的資料為例，持有時間三個月即賣出的房地，其（稅前）年報酬率達39％，而持有六及十二個月的房地年報酬依次為16％及8.5％。

與其以價格來判斷，較好的方法是利用交易的性質來判斷：哪些是投機交易，而哪些是非投機交易？若能拆分這兩種交易，則房地的真實價值可定義為市場在僅存非投機交易下的交易價格。有以下幾種做法可以判斷投機及非投機交易。第一，可以假設買賣方「自住以外」的房屋交易皆為投機交易，若否則為非投機交易。其背後邏輯類似於囤房稅，其以自住以外之次棟以上房地作為課稅標的。第二，我們可以假設非投機交易來自於「剛性需求」，也就是買賣雙方不得不交易的情況——比如買賣任一方由於工作、婚姻等常見因素觸發交易（我們可定義買賣任一方在交易前後一年內有換工作或結婚者為非投機交易），則不因剛性需求衍生的交易即為投機交易。第三，我們也可將持有極短時間（比如一年）即轉賣的房屋視為投機交易，其定義類似於廣義的「炒房行為」。

若我們從嚴定義，將皆符合以上三種標準的房屋視為投機交易，則筆者以2011至2016之資料統計，全台大約有37％的交易為投機交易——這些交易並非源自於買賣雙方的剛性需求，而是本於雙方追求交易報酬的動機。若粗略以縣市區分，台北市及新北市之投機交易約占29％及36％，而其他縣市之投機交易占41％。此結果顯示，雙北地區雖然漲勢兇猛，其房價其實較台灣其他地區更加反應了人口移動下的真實需求。若以房屋交易價格的級距來看，則最高價及最低價之房屋投機交易各占37％及29％，而中價位房屋之投機交易占41％。此結果符合常見的房市觀察：低價位標的往往有強勁的買方剛性需求，而高價位房屋相對不易迅速轉手，使得中價位者更常用於投機。

房價確實是重要議題，而政策施行需要更細節的數據作為投機交易的判准。以台灣房地市場來看，保守估計仍有約三分之一的交易為投機交易，代表的確有緊縮房市的施政空間。然而，政策應該實施多長的時間，要在哪些地區重點實施，皆仰賴政府個體家戶資料的定期更新及估算。