國內房市歷經政府打房、央行升息以及烏俄戰爭等利空，難免影響到買氣。 （圖片來源／信傳媒編輯部）

房市「量先價行」定律至少觀察一年

以過去房地產市場景氣循環經驗來看，可以發現不動產市場具有「量先價行」的特性，也就是當市場向下反轉時，交易量會先下跌，接著房價隨之下修。換句話說，若要預測房價的漲跌，大方向可先從交易量的變化一窺究竟。

根據清華安富房價指數統計，今年2月全國房價指數比上月增加0.48％，較2021年同期增加3.90％，房價走勢逐步上揚，也續創歷史新高；不過，全台交易量表現則呈現下滑，2月比上個月減少29.50％、也比2021年同期減少13.84％。

另外，內政部全國建物買賣移轉棟數統計，2月的買賣移轉棟數相較去年同期，增加最多的是台中市，成長幅度為8.65％，其次為新北市，成長幅度為7.44％；桃園市與台北市交易量明顯萎縮，下跌幅度分別為13.28％與6.63％。

由於今年以來政府陸續推出打房政策，行政院研擬包括預售屋禁止轉售、私法人購買住宅用房屋採許可制等方案正函請立法院審議，以及市場預期央行接下來還會持續性升息，皆導致市場買氣出現觀望，對於房市何時反轉的討論也炒得甚囂塵上。

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「台積電光環失靈」之說引發熱議，專家認為研判過早

再者，先前受惠於台積電設廠帶動房價飆漲的台南新市、高雄橋頭區房市，今年第一季買賣移轉棟數意外出現大幅衰退，也引發市場揣測「台積電光環是否失靈」。

根據六都地政局資料，統計今年第一季買賣移轉棟數，與2021年同期相比，減幅超過10％的主要行政區共有17個，其中，減幅最大者是台南市新市區，年減61.8％，其次則是高雄橋頭區年減47.3％。

《住展雜誌》研發長何世昌指出，市場應該要思考其背後的因素，台南新市、高雄橋頭造成交易量萎縮的主因是，代售的物件少，加上價格普遍開高價所導致，與一般的「量縮價跌」的關聯性恐怕不高；況且如果只看一季就研判市場要反轉，也不夠準確，至少交易量要拉長以「一年」來看，而不是只有看短短的「一季」。

屋比房屋總監陳傑鳴也指出，若只單看一季的交易量準確度較低，由於買賣移轉棟數涵蓋大量的交屋數據，當某季新成屋交屋量體過大時，屆時季資料的波動率可能會非常大；不過，從價格來看，可以多留意這一波上漲幅度最高的區域，價格是否還能繼續往上漲，若是該區域價格漲勢休息、甚至是下跌修正，可作為檢視房市趨勢的警訊。

另外，升息因素也可能敲響房市警鐘。根據永慶房屋先前公布網路會員調查報告，內容顯示，多數消費者對於升息壓力的承受度在3碼之內，若升息超過3碼，恐將因還款壓力大，使消費者購屋意願連帶受到影響；吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮更是大膽預測，只要升息超過4碼到6碼，接近3％利率時，就是這波多頭房市反轉向下的關鍵指標。

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北台灣Q1銷售率超過2成，房價仍處變不驚

隨著市場預言房市即將反轉的說法與日俱增，何世昌則攤開新建案銷售率數字，認為從銷售率來看，至今仍看不出房價有走跌的趨勢。

他指出，新建案銷售率數字在過去的歷史經驗相當具有準確性，只要新建案的年度銷售率跌破5成，市場便進入空頭，反之，年度銷售率超過5成，市場就是多頭，他指出，過去曾統計年度銷售率僅有2成多是落在2016年，後來證實2016年是房價的急跌期。

何世昌指出，2021年的年度銷售率達到6成，因為2022年年底還未到，若將年度銷售率轉換為季銷售率的話，等於一季的銷售率達到12～13％，市況就屬於安全穩健水位，而今年第一季北台灣各縣市單季銷售率皆超過2成以上，新竹縣市更飆破5成，意味著目前市場仍是處變不驚。

不過，他強調，從過去的經驗來看，觀察新建案的年度銷售率最為準確，而季銷售率的準確度確實會因內外環境而略有影響，但至少從第一季的建案銷售率來看，毫無疑問是一個尚未有反轉跡象的數據。

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