想買中古屋，如何辨識問題屋？3招教你避開7成地雷
先跟大家分享一個案例：有個屋主透過仲介，買了一間投資客在頂樓裝修過的房子，前屋主說在3個月前重做頂樓防水，保證沒有漏水和壁癌；但新屋主發現有一面牆疑似壁癌，找了驗屋。
到現場後，發現天花板全部重做，但沒有檢修孔，只能拆開崁燈孔檢查，才發現天花板裡有很多壁癌和漏水狀況，甚至還有做水盤接水（漏水沒辦法處理時，會做水盤接水再導流出去）。發現原因是做頂樓防水時，沒有考慮到屋凸，使得水沿著屋凸經由樓梯往樓下滲漏。
這個案例非常血淋淋，如果新屋主沒有提早發現，漏水問題可能在交屋後好幾年才會浮現出來，到時候的求償和責任歸屬會更複雜，一般消費者可以怎麼預防？
買中古屋遇到問題和風險，該怎麼求償？
通常看中古屋，仲介會提供房子的「標的物現況說明書」，帶看過程也會溝通房屋現況，甚至簽約時還會再確認一次，但是這時間其實很短，可能有些問題很難發現。
因此法律上，會依據《民法》的「物之瑕疵擔保」來保障消費者交易的權益，主要是房屋有2項權益受損時可以提出：
1.效用受損：房屋因屋況問題，使用起來不舒適，如排水系統阻塞、抽風管受損等。
2.價值減損：房屋因屋況原因而價格下跌，如兇宅、漏水等。
一般碰到瑕疵問題，依嚴重程度可以主張「減價、損害賠償，甚至解除契約」。
但要提醒的是，屋況問題時間愈久，愈難舉證。某些仲介為了成交，會跟買方說：「簡單看一下就好，之後還是有瑕疵擔保，有問題可以再修。」這是錯誤觀念，因為中古屋交易糾紛，必須由提告方負責舉證，提告方要證明這個問題是在交易前就已經存在，除了建築師或土木技師的鑑定費用不便宜之外，如何證明屋況問題發生的時間點才是最困難的地方，時間愈久愈困難。
因此，撥款前看屋這個流程非常重要，在這個時間點找出的問題，都屬於交屋前存在的問題，由前屋主負責。
買中古屋記得3招，辨識7成以上問題
交屋後才發現問題其實有點晚了，光是該怎麼證明問題在交屋前存在，就困難重重，甚至還要打官司，勞神、費時、傷荷包。
這裡要教大家3招檢查重點，讓你在買中古屋的時候，可以辨識出7成以上的問題，只要有做這些基本動作，可以在事前盡可能排除不必要的風險。
1.做功課：看屋前要先研究房屋網路上的照片或VR環景，先把去現場要特別看的地方或問題標記起來，如裝潢瑕疵、空間、高度、動線等；現場也要跟仲介了解特殊注意事項，像是社區特別規定、附近生活圈等。
2.抓重點：看屋時間通常有限，主要看最容易出問題的地方，如用水區背牆與迎風面的牆有無壁癌或色差、窗框4個角有沒有裂痕、廁所踢腳板交接處、陽台天花板有無鋼筋外露等；另外，公共空間要看頂樓、地下室、公共梯間、電線年份及梁柱有無明顯裂痕等，這些地方通常沒有裝潢，因此可以看得很清楚。
3.找反差：看房子要注意裝潢，有可能是為了修飾某種缺陷，如想不到原因的裝潢設計、新裝修卻沒有檢修孔、房仲美化性動作背後用意（全開燈、關窗、冷氣全開等）、是不是原始格局、社區公布欄有沒有特殊項目等。
此外，看到喜歡的房子，買之前要注意2個環節：
1.簽約：除了談定價格外，關於房屋本身的條件，務必記得再做一次確認，像是既存的瑕疵，如漏水、壁癌、傾斜等；通常透過仲介會有標的物現況說明書可以確認，也需要特別注意合約附屬的部分，如增建、附贈物內容、交屋條件等，是否有自己無法接受的地方。
2.撥款前看屋：此時房屋已經搬空，要特別比較先前照片，優先查看原本有擺放傢俱、傢飾的地方，並再次查驗有沒有新出現的滲漏、壁癌、燈是否全亮、插座是否都有作用、附贈物功能、水壓是否足夠、排水是否順暢等。
沒有經驗的消費者該怎麼發現看不見的問題？
很多人一生只買一間房，沒有那麼多經驗，加上中古屋買賣撥款前，看屋的時間很短，其實很多更深入的問題很難發覺。
現在愈來愈多人傾向找驗屋公司協助，除了檢查更全面，專業儀器還能查出看不見的問題。但是，中古屋也有驗屋嗎？跟新成屋的驗屋差別又在哪裡？
新成屋的驗屋通常比較單純，建商房子蓋好後，在交屋前可以請驗屋公司檢驗，有缺失請建商修繕，有問題也是直接找建商；但中古屋交易流程不同、檢驗標準不同、目的也不同，加上還有仲介第三方角色居中，因此中古驗屋跟新成屋驗屋的本質上有很大的差別，主要是以下3項：
1.時間點不同：中古屋會因為驗屋的時間點不同而有不同影響，為配合中古屋交易流程，可以分成「交屋前驗、交屋後驗」2種。
建議大家愈早驗愈好，假如有問題，在還沒搬進去之前，驗屋報告可以作為「物之瑕疵」舉證的依據，代表這些是在交屋前就存在的問題，對消費者來說更有保障。
2.標準不同：基於《民法》，「物之瑕疵」中古屋的驗屋重點應該放在房屋現況有無造成下列2項減損：
①效用減損：屋況問題會影響使用上的不方便，如排水系統流速慢、窗框滲水、通風管沒接好等。
②價值減損：屋況問題會讓房價下跌，如傾斜、鋼筋外露、嚴重壁癌等。
中古屋驗屋時，會將上述狀況列為缺失，但是像磁磚空心或是油漆有裂痕等，輕微問題和使用痕跡並不會被列入，就像買中古車，關心的是這台車是不是泡水車、事故車，而不是去要求這台車保險桿不能有刮痕，因為這是買二手物件都會有的使用痕跡。
3.目的不同：相對於新成屋的完美交付，中古驗屋比較像房屋體檢，排查重大瑕疵並針對性深入，買方可以知道房屋詳細狀況，並針對性地進行屋況改善規畫，後續可省下許多不必要的裝修花費，同時解決真的會影響居住的問題。
很多房仲都不喜歡消費者驗屋？
很多驗屋公司不熟悉中古屋交易的流程或沒有相關經驗，不知道其重點與交易的特殊性，更不知道如何處理有中間方（房仲）的狀況，因此多數可能還是用新成屋的標準去驗中古屋，讓買家有錯誤的期待；有時候還會錯誤引導客戶去跟賣方爭取，不僅沒解決問題，反而造成雙方對立，這就是為什麼大部分房仲聽到要驗屋時，會產生排斥感的原因。
但其實不用怕驗屋，很多市場成熟的國家驗屋已是交易流程的一環，加上現在買新成屋的人，大部分都會驗屋，未來如果買中古屋，這個需求也會提升，只要驗屋公司對產業多加了解，就可以針對新成屋和中古屋的差異提供不一樣的服務。
這樣一來，反而可以協助房仲降低買賣過程中的風險，因為未來如果買家發現瑕疵，還是會找原本的房仲處理，如果能把問題在對的管道和時間點找出來，相信對三方都有利。
特殊案例分享1》不明油煙味
一間幾乎沒有裝潢的空屋，不是吃飯時間，整間屋子卻是滿滿的油煙味。房仲說因為前屋主很常自己炒菜，所以油煙味比較重，屋主一開始也都找不出原因才找了驗屋。
正常來說，沒煮飯的時間不應該有那麼重的油煙味，後來透過廚房檢修孔查驗，才發現廚房抽風管根本沒接到通風管，所以7年來的油煙都沒有排出屋子，全部積在廚房天花板內，堆積了一層油垢，造成油煙味始終散不去的問題。
解決建議是，將抽油煙管和通風管重新接上，確保管道密封不會再洩漏，並重新清洗天花板夾層。
特殊案例分享2》電路單一迴路過載，配置21個插座
客戶當初在買這間房子時，因為裝修看起來很新，只看過1次就買，由於該房很熱門，因此下決定只花了5分鐘，但不放心屋況，還是找了驗屋。
檢查電線迴路與水管配置後發現，其中一個電路迴路竟配置了21個插座（正常約6個），而且全部設置在木作區；在檢驗電箱時，還發現部分斷路器溫度來到70幾度，這樣的設計存在著很大風險。
不僅如此，從水線和配電中更發現，這間房子有一個專門放商用飲水機的空間，進一步查證後，才發現這間房子之前是隔套雅房出租，前屋主也不知道這樣電線配置的潛在風險，但新買家要自住，只能另外增加更換電路的預算。
解決建議是，協助買家進行電線電路更換，去除火災高風險；後續與仲介和買方協商尋求補償。
