公寓大廈的頂樓平台和樓梯間屬於誰？頂樓住戶違法加蓋並在樓梯間設鐵門限制出入，該怎麼辦？
文：黃郁真（認證法律人） 房子‧土地‧鄰居 ／ 和鄰居的關係
頂樓平臺與樓梯間屬於誰？（見圖1）
在討論這個問題前，必須先搞清楚「頂樓平台」及「樓梯間」到底是誰的。法律上認為頂樓平台作為火災的避難場，同時還放置避雷針、共同天線等公共之物，而樓梯間作為逃生、通行道路，不能讓一個人專有，是全體住戶共有，屬於共有部分[1]。
在討論這個問題前，必須先搞清楚「頂樓平台」及「樓梯間」到底是誰的。法律上認為頂樓平台作為火災的避難場，同時還放置避雷針、共同天線等公共之物，而樓梯間作為逃生、通行道路，不能讓一個人專有，是全體住戶共有，屬於共有部分[1]。
共有部分的使用，要符合原本使用目的
要針對共有部分使用收益，須經全體住戶同意[2]，但如果住戶們有分管協議[3]或約定專由某個人使用[4]，那個人就可以獨占使用。
如果沒有分管協議或約定專用，就可以請求頂樓住戶拆除違法加蓋建築及鐵門[5]。實務[6]認為共有物的用法，仍要符合該物原本的使用目的。雖然大家都可以使用，但如果頂樓違法加蓋已影響到避難逃生目的或整體建築物外觀，仍然可以請求拆除，且依據公寓大廈管理條例[7]，為了公共安全，住戶本來就不能在往頂樓的樓梯間架設鐵門限制出入。
要針對共有部分使用收益，須經全體住戶同意[2]，但如果住戶們有分管協議[3]或約定專由某個人使用[4]，那個人就可以獨占使用。
如果沒有分管協議或約定專用，就可以請求頂樓住戶拆除違法加蓋建築及鐵門[5]。實務[6]認為共有物的用法，仍要符合該物原本的使用目的。雖然大家都可以使用，但如果頂樓違法加蓋已影響到避難逃生目的或整體建築物外觀，仍然可以請求拆除，且依據公寓大廈管理條例[7]，為了公共安全，住戶本來就不能在往頂樓的樓梯間架設鐵門限制出入。
最後，我們來統整一下遇到這種情況的可能做法
向行政主管機關檢舉
頂樓加蓋如果是2012年後的違章建築，可以利用網站[8]通報，較舊的則向各縣市建築主管機關檢舉[9]。
而在樓梯間架設鐵門，其他住戶可以依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款向主管機關[10]檢舉，會處以罰緩。
而在樓梯間架設鐵門，其他住戶可以依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款向主管機關[10]檢舉，會處以罰緩。
向法院提起民事訴訟
其他住戶可以依民法第767條[13]請求頂樓住戶拆除違法加蓋及鐵門。而如果頂樓住戶將頂樓違建出租，還可以請求返還不當得利[14]，這是因為既然頂樓平台是共有的，頂樓住戶就不能把利用頂樓平台而得到的利益全部拿走。
其他住戶可以依民法第767條[13]請求頂樓住戶拆除違法加蓋及鐵門。而如果頂樓住戶將頂樓違建出租，還可以請求返還不當得利[14]，這是因為既然頂樓平台是共有的，頂樓住戶就不能把利用頂樓平台而得到的利益全部拿走。
