今年內政部「禁止預售屋換約」可能上路，《蘋果新聞網》即接獲不少換約自住客投訴，去年早簽訂的「更名私約」，如今賣方眼見簽約後房價又飆漲數百萬元、該法案有望通過，打算利用未正式換約的時間差、順勢賠錢違約，投資客盤算的是，即便要賠償違約金，也就賠個1~3百萬，但以新竹高鐵區域來說，房價近年從一坪35萬漲到50~70萬，投客毀約再以現價轉手，也能賺到700萬以上，讓買方氣炸「等這麼久淪一場空」。

律師表示，人民之間基於契約自由原則，雙方簽訂的合約仍具法律效力，就算遇到政策因素讓合約失效，只要有一方不履約，最終還是得認賠違約金，但其餘主張訴求恐怕也無法可管。

今年29歲、年薪百萬的竹科工程師王先生告訴《蘋果新聞網》，他準備成家立業，因女友婚後打算通勤上班，2020年底開始在竹北高鐵特區看房，卻發現第一手的預售屋，「統統被投資客掃貨買走了，我這樣的自住客根本都搶不到房。」。當事人提供

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今年29歲、年薪百萬以上的竹科工程師王先生告訴《蘋果新聞網》，他準備成家立業，因女友婚後打算通勤上班，2020年底開始在竹北高鐵特區看房，卻發現第一手的預售屋，「統統被投資客掃貨買走了，我這樣的自住客根本都搶不到房。」

於是2021年3月，他透過仲介以總價約1450萬、單價38萬向投資客購買「合新璞遇」3房44坪預售屋換約，雙方簽定不動產讓渡契約，王男匯款289萬至履保帳戶，同時，建商也規定必須等工程進度至樓頂板完成、今年第二季才能辦理換約。

2021年3月，王姓工程師透過仲介以總價約1450萬、單價38萬向投資客購買「合新璞遇」3房44坪預售屋換約。陳志淵攝

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去年底內政部祭出限制預售屋換約草案，許多買方集體聯絡建商，要求提前換約。王男也和屋主溝通，向建商登記提早換約。未料，他最近詢問建商進度，竟才得知屋主早已私下向建商取消換約登記，而且沒有告訴他。經仲介詢問，屋主才說「怕有炒作嫌疑」，決定先不換約，這令王男十分錯愕，連仲介也聯絡不上屋主，line已讀不回，音訊全無。

王男氣憤告訴《蘋果》，「屋主違約意圖明顯」。他細算，屋主以總價1300萬入手該房、一坪約35萬，並以1450萬賣他，只賺150萬，而短短一年多，該房行情已漲到2000萬~2200萬，房價增值700萬以上。

他質疑，屋主現在不答應提早換約，就是在賭預售屋禁轉約的法案通過，讓雙方簽定的合約自動失效；雖然合約規定，因作業上不能換約者，雙方同意依契約所載的權利及讓渡金額，等到明年成屋後再簽買賣契約，但他擔憂，當地房價大漲，屋主很有可能成屋後也不賣給他，最後只能走上訴訟一途。

對屋主來說，最差的情況是賠償違約金，需退還王男已匯款的289萬、另外再賠289萬。不過屋主很可能主張因打炒房、法令關係而不得已違約，請求酌減違約金；等明年交屋就能輕鬆賣到2200萬以上，房價至少增值千萬，扣掉房地合一稅和違約金、仲介費等，都能賺更多。

竹北高鐵特區近年房價暴漲，近年預售案單價從35萬漲到50萬以上。資料照

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記者詢問「合新璞遇」代銷劉先生表示，近期確實有個別屋主取消辦理換約，不想賣了，建商只負責協助換約工作，無法干涉，也不會詢問理由。

其它新案如「豐邑Tech Park」還有買方遇到屋主不願意提早辦理換約，想等7月法案通過，並溯及既往，想讓雙方合約因政策關係失效，甚至講明，竹北高鐵特區近年房價暴漲，當初賣太便宜了，若提前換約，希望他再加價250萬；「合新璞遇」其他買方遇到投資客不出面換約，先是以出國出差，而後改口家族旅遊，一再拖延；「竹科匯」有買方陳小姐直接遭到屋主違約，「不賣了，沒有任何理由！」讓人質疑，屋主應該是看到現在房價暴漲，以更高價賣給下一手。

新竹竹北高鐵特區自住客換約遭屋主刁難情況

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竹北房價近年漲幅已超過屋主違約要賠償的違約金，衍生口袋深的投資客開始盤算，動起違約不賣的腦筋。陳志淵攝

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一位新竹房仲表示，竹北近年房價大漲，很多預售案的投資客找到買方後，1~3個月就可以換約，但「合新璞遇」、「竹科匯」、「豐邑Tech Park」這些建案的換約時間卡比較久，建商規定等1~2年的工程進度才能換約，衍生口袋深的投資客開始盤算，房價這一年速漲5~7百萬，動起違約不賣的腦筋。尤其買方支付給賣方的第一期款項若只有1百多萬，金額不大，對屋主來說寧願違約退錢、再賠100多萬，找到下一手賣更高價，或將違約成本轉到下一手，還能賺更多。

竹北高鐵特區的新案經常一釋出就被投資客搜刮一空，自住客只能被迫加價百萬轉向投資客買房。資料照

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誠品聯合法律事務所黃韡誠律師表示，上述個案的買方仍然可以按照合約向屋主求償給付違約金，縱使遇到內政部禁止預售屋換約轉售的政策可能溯及既往，但是人民之間基於契約自由原則，雙方所簽訂的合約仍具法律效力，只要有任一方因可歸責之事由而無法履約，最終還是得認賠違約金。

至於多名自住客提到，竹北房價近年漲幅已超過屋主違約要賠償的違約金，希望未來走上訴訟，以房屋目前的市場價格認列損害賠償，才能彌補買方損失，有效嚇阻想違約的投資客。黃韡誠認為，買方可在法律上主張期待利益的求償，但這樣等於求償違約金之外，還要求損害賠償，恐怕有難度。（林佩萱／連線報導）

竹北之所以出現投資客敢意圖違約，不照契約走的亂象，就是因為近年當地房價漲幅太誇張。陳志淵攝

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新竹竹北高鐵特區近年房價大漲，預售案單價從37萬漲到50~60萬，導致當地8~10位自住客向投資客購買「合新璞遇」、「竹科匯」、「豐邑Tech Park」等預售屋換約，卻遭到屋主企圖違約、甚至坐地起價。這些人在LINE上成立自救會群組，交流自身遭遇，並訴諸媒體表示，對於相關違約的投資客，若能舉證是因為自身利益而做出惡意違約的行為，應該視為炒作房市並開罰。

 

 

當地30歲的陳小姐和先生在去年6月以單價35~37萬、總價1518萬向投資客購買「竹科匯」，約定今年底辦理換約手續，但最近屋主請仲介告知「不賣了，沒有任何理由」。林佩萱攝

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這些自住客告訴《蘋果新聞網》，竹北之所以出現投資客敢意圖違約，不照契約走的亂象，就是因為近年當地房價漲幅太誇張。自2021年至2022年，預售案每坪單價從35萬漲到50~60萬，今年甚至還有新案喊到7字頭，才讓投資客動起違約的歪腦筋。

這些屋主若是違約，按照合約規定，要退款買方已經支付的履保金額，約1~3百萬不等，這在以往還有約束力，但現在竹北房價的漲幅早就超越屋主要賠償的違約金，對賣方來說也失去了嚇阻的效用。

 

 

 

 

 

新竹竹北高鐵特區近年房價大漲，預售案單價從37萬漲到50~60萬，導致當地10位自住客向投資客購買預售屋換約，卻遭屋主企圖違約。陳志淵攝

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但對於自住客來說，損失就很大。例如當地30歲的陳小姐和先生在去年6月以單價35~37萬、總價1518萬向投資客購買「竹科匯」37坪預售屋，打算當婚房使用，約定今年底辦理換約手續，但最近屋主請仲介告知「不賣了，沒有任何理由」，屋主打算違約，按照合約規定，應退還陳小姐已支付到履保帳戶的164萬、並再賠她164萬。

陳小姐很錯愕，她一直拜託房仲居中協調，但房仲態度消極，只一直催促她，「趕快來辦解約」。不禁令她質疑，屋主很有可能找到下一手願意出更高價的買方。

記者試算，現在竹北預售案行情一坪在50萬以上，陳小姐買的房屋也增值500萬以上，但現在遭到屋主違約，就算收到164萬違約金，她想買到同樣坪數的房子，還要再多掏至少400萬，房貸負擔隨之大增。

該自救會成員強烈建議，希望新竹政府、竹北市政府和新竹地方法院，對於相關違約的投資客，若能舉證是因為自身利益而做出惡意違約的行為，應該視為炒作房市並開罰。

建商規定客戶1~2年後才能換約，導致投資客和消費者必須透過私約方式處理，當面臨房價暴漲，投資客反悔，爆出私約糾紛，但消費者能求償的範圍卻很有限。資料照

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住宅週報社長陸敬民表示，未來竹北高鐵特區將出現不少這類糾紛，目前所知，豐邑、寶佳等建商之後在高鐵推出的新案，開價都會勇闖6字頭、7字頭，相較於當初以3~4字頭入手價，每坪加價5~6萬賣掉的投資客，每坪有高達20~25萬差距，投客當然很有可能反悔。他認為，這算是當地的「共業」，歸根究柢，是建商規定客戶1~2年後才能換約，導致投資客和消費者必須透過私約方式處理，當面臨房價暴漲，投資客反悔，爆出私約糾紛，但消費者能求償的範圍卻很有限。

一位不便具名的專家批評，政府近年一連串打炒房政策，造成房價高漲，例如禁止預售屋轉售，反而幫到投資客，利用政策為由，不履行之前簽的私約，實際上是看到房價大漲，想找下一手或成屋後賣更高價，造成自住客的痛苦。

政府打炒房也讓小建商難以生存，市場大者恆大，大建商集資更容易，地方型小建商向銀行融資變的相當不容易。建議內政部禁止預售屋換約的草案若通過，不應溯及既往，以免殃及更多無辜自住客。此外，假設新法在7月1日上路，最快將在一年後檢視政策效果，是否真能有效遏止台灣房價飆漲。（林佩萱／連線報導）