房貸減壓有方法　轉貸不見得划算

美國升息1碼，台灣出乎市場意料之外也跟進調升1碼，不僅存款利率上調，房貸利率也跟著調升，也讓房貸族財務壓力大增，尤其美國今年還會升息6次，市場也預期台灣央行也會持續升息，房貸族如何減輕財務負擔？銀行表示，短期可申請寬限期，長期則可申請延長貸款期限，兩者都可降低每月還款壓力，但寬限期結束後，每月應攤還金額會增加，延長貸款期限總利息支出也會增加，這部分要注意。另外有人會想轉貸，銀行則提醒，這需考量轉貸前後的利差所減少的利息支出是否可以覆蓋轉貸成本，尤其目前各銀行房貸利率差距不大之下，現在就轉貸不太划算。

面對房貸開始升息，而且可能不只一次，在背負沈重財務負擔下，房貸族有沒有其他方式可以減輕房貸壓力？銀行表示，首先，可以申請「寬限期」，年限通常是2至3年，若之前都有準時繳清房貸並且擁有良好的個人信用紀錄，就有機會延展至最長5年的寬限期。第一銀行就表示，借款人若沒有申請過寬限期，可以向銀行申請寬限期內只繳利息的方式，來減緩繳房貸的沉重壓力，只是寬限期結束之後，後期的還款壓力會比沒有使用寬限期的房貸較大。

合庫銀行則說，寬限期的好處在於能降低每月還款壓力，讓借款人財務規劃有較大的彈性，但當寬限期結束後，因為可攤還本金的期間縮短，之後每月應攤還金額會增加。以借款金額1000萬元，期間30年，利率1.56%為例做比較，無寬限期每月應攤還金額3萬4810元（本息攤還），總利息支出252萬7616元，若申請寬限期3年，前3年每月應繳金額1萬3000元（利息），第4年起每月應繳金額3萬7840元（本息攤還），總利息支出272萬7754元。
兩方案的總利息費用相差20萬0138元。

不僅可申請寬限期減輕房貸壓力，也可向銀行申請房貸年限延長，減輕每月還款金額，但要注意的是因為借款年限拉長後，總利息費用會增加。土地銀也以房貸1000萬元為例、利率1.5%，在無寬限期之下，試算借款期限20年及30年月付金額及總利息差異，借款20年月付金額本息攤還4萬8255元，借款30年月付3萬4513元，借款20年的總利息支付158萬1076元，借款30年的總利息支付則要242萬4240元，10年利息支出就多了84萬316元。

除這兩種方式之外，有些人想透過「轉貸」來換取較低利率，台北富邦銀行提醒，轉貸需考量轉貸前後的利差所減少的利息支出是否可以覆蓋轉貸成本，轉貸成本包含原貸款銀行違約金、新貸款銀行帳戶管理費與代書服務費、地政設定規費等。舉例來說，如果民眾要轉貸1000萬元，在不考量違約金情形下，利率調降0.25%以上才能覆蓋轉貸成本，達到省息效果，如含違約金成本，利率調降幅度則需達0.75%至1.25%以上。

國泰世華銀行則說，除了考量利率及轉貸費用包括包含提前清償違約金、代償手續費、房地扺押權塗銷暨設定費、代書費用等之外，房貸戶應先與原貸行確認是否已過了綁約期限，否則還將額外增加一筆提前清償違約金支出。

公股行庫主管也分析，原本國內房貸市場就殺價競爭相當激烈，尤其在低利率之下，彼此房貸利率差距不大，即便央行這次升息1碼，但大家的調升幅度也差不多，利率差距有限，因此現在「轉貸」其實並不划算，一般來說，要市場房貸利率差距較大時，銀行較有調整的彈性空間，這時轉貸較易談到好價格，減少的利息支付也較能覆蓋轉貸成本。

至於在啟動升息循環之下，想買房要注意什麼？合庫銀行說，過去低利年代，不少民眾會選擇「貸好貸滿」，一旦遇到升息循環，可能就會感受到還款壓力增加，尤其市場普遍預期這次升息1碼恐怕只是開始，利率還有可能向上走揚，若是利率持續升息，可能讓房貸族負擔加重，也會排擠未來的生活開銷，因為現在的房貸比起10年前可能多出近1倍，在越借越多之下，升息後利息也會大幅增加，也會影響日常生活需要及儲蓄和投資的分配，萬一工作或健康出了狀況，可能會繳不起房貸或是因此必須縮衣節食。

第一銀行建議，申請房貸應了解自己的總預算及還款能力，除了要考慮自備款的多寡，也要評估貸款時間長短，每月還款金額、貸款利率及成數等條件綜合考量。

土地銀行則說貸款條件除依據借款人財資力及擔保品地區等因素綜合評估外，亦會參考借款人與銀行往來貢獻度而酌予優惠，建議可向主力往來銀行洽詢，另新建案建商多與銀行有搭配優惠房貸，可多加參考比較建議購屋族可多向幾家銀行洽詢，選擇合適自己的方案。中信銀行建議，若是首購族，建議可多比較各間銀行房貸利率，先從與自身往來較深的銀行詢問，例如薪轉戶銀行、建商搭配合作銀行等有機會爭取到較優房貸條件，若擁有公教人員身分，可考慮公教專屬房貸方案。

合庫銀行亦提醒買屋前最好是經過審慎評估，儘量不要超過總收入的3分之1，當臨時資金有急需或利率走升使利息費用增加時，才不會影響到生活品質，甚至產生財務風險。