「房租養房貸」好誘人 小心「負報酬」

【文／連珠君】當包租公、包租婆，是許多人夢想的理財方式，不少建案就以「房租養房貸」作為訴求，吸引民眾買單，但真的這麼簡單嗎？專家提醒，要考慮當房屋租不出去時，自己是否能負擔房貸外，要避免私立大學周邊、郊區商圈的出租物件，很可能因學校關閉或商圈移轉，導致房屋租不出去，房價也大跌。

萬一租不出去 報酬率轉負

常見建案廣告標榜投資報酬率，又或是訴求以房養房，就是買2間房，1間自住，1間出租，用租金來付房貸利息，房市專家Sway表示，這樣的訴求誘惑力很大，但首先你要量一下自己的口袋深度，萬一房屋租不出去的時候，要同時要負擔2間房貸，你能夠支撐多久，況且這時的投資報酬率不是等於零，而是負值。

再者，銀行已經逐漸緊縮貸款條件，第2戶以上的房貸不能有寬限期，所以你必須要本息平均攤還，這個負擔是只付利息的3倍，。

另外還有一種保證出租的產品，不用煩惱找租客或裝潢，就有固定的租金收益，也不用擔心空租風險，一直都是很受歡迎的投資產品，但你會發現，保證出租的期限一到，房客就跑掉了，結果變成高價接手一個爛房子。

少子化影響 大學也會關門

買房屋出租坐收租金，就要找商圈周邊，且要能夠支撐租金的商圈，才能持續出租，例如辦公商圈、公立大學商圈，都是不錯的選擇，但如果你找的是私立大學、技術學院周邊，因為少子化的關係，再過8年，很多私立大學都要結束營業，公立大學也會減班招生，屆時就沒有租客來源，房屋也沒價值，是非常危險的商圈。

另外次級商圈，也就是在郊區的商圈，這種商圈也很危險。Sway指出，很多郊區商圈變化非常快，只要百貨公司倒閉、商圈凋零，這個商圈就變成死城，例如屏東的永達技術學院，是台灣第一個倒的技術學院，倒閉前旁邊有很多透天型的出租社區，租金也不錯，但突然宣布倒閉，房屋馬上租不出去，房子也不保值了，近年來引進外勞，但外勞租金可想而知，房價也變非常恐怖的低。

縱使是新竹也發生過商圈移轉，新竹的新光三越過去也是自成一格的商圈，有百貨還有五星級的國賓飯店，十分繁榮，周邊也衍生出許多出租產品，結果，新光三越說倒就倒，附近突然變得蕭條，房屋不要說租不出去，賠售的機率也非常高。

見招拆招

Q.大學周邊的客源多，是否適合買房收租金？

A.台灣因少子化關係，預計8年後，許多私立大學、技術學院都會倒閉，建議找公立大學周邊較不會有學校消失的問題。

Q.保證出租的建案好誘人，是否建議購買呢？

A.保證出租建案通常房價較周圍高，保證出租期一過，是否能找到租客，租金能否維持，都是很重要的考量因素。