【繼承大解密】多人共有房產 賣屋分錢最省事

【文／連珠君】繼承房產時，常發生多人共同持有房產的狀況，當房產既不能居住，又不好貸款，還要每年繳交房屋稅、地價稅，該怎麼處理？專家指出，可以單獨出售持分的房產，但出售價會遠低於市價，還要記得通知優先購買權人，也可考慮多數決出售，將整個房產售出，價格會比較好。

五兄妹分房產 小弟賣屋有困難

當被繼承人未事先用遺囑分配好房產，經常可見幾個兄弟姊妹共同持有房產，甚至再往下一代繼承，持分的比例愈來愈低，無法有效使用房產。永慶集團契約部經理陳俊宏表示，實務上常見繼承時，兄弟姊妹間喬不攏繼承比例，快到繼承登記時間，只好先辦理公同共有房產。

近期就有案例，有5個兄弟姊妹繼承爸爸的遺產，哥哥硬說他是長子，要多分一份，由於快到半年的繼承登記期限，只好先辦理公同共有，然而房子是由姐姐和小孩居住，其中一位弟弟財務狀況不佳，想要把房子出售或貸款，但因為公同共有房產是全部共有人共同擁有全部房產，沒有說誰持分多少，導致弟弟無法出售或貸款。

弟弟只好上法院訴訟，申請共有物分割，每個人分別共有1/5之後，因一般銀行不承做持分房產的貸款，只能到地下錢莊借錢，若借錢不還，地下錢莊將申請法院拍賣，要注意的是，此時法拍是拍賣全部房產，而不是僅拍賣1/5，好好的房產將落入他人之手。

弟弟也能選擇出售自己持分的1/5房產，但通常價格會遠低於市價。通瀛律師/地政士聯合事務所地政士林忠諺表示，出售持分房產前，要以存證信函通知優先購買權人，也就是房產其他共有人，詢問是否以同樣條件承購，優先購買權人若在收到通知10天內回覆願意以同樣條件承購，則原合約無效，由優先購買人購買。若是由其他持分人購買，就不用通知優先購買權人。

多數決出售共有房產

坊間有一些不負責任的說法，就是出售共有房產時，沒有先通知優先購買權人，僅在地政機關切結已通知優先購買權人，逕至將房產出售，優先購買權人可以依《民法》提出損害賠償責任，但其房產移轉效力仍然有效，但林忠諺坦承，其實很難提出究竟損害多少的證明。

也能依《土地法》34條之1，以多數決的方式來出售全部房產，其條件是人數過半、持分也要過半，但若是持分超過2/3，則人數不受限制，一樣能以多數決出售全部房產，為避免同意出售的共有人約定較低的價格出售給其中一個共有人，以多數決的方式出售房產，不能出售給共有人，不同意的共有人應得價金，會再扣除稅費後，提存到法院。