台灣總人口數已連續兩年負成長， 因此人口淨流入也成為區域房市重要的未來潛力指標。（攝影／鄭國強）

蛋白區看人口成長率才有續航力，前十大最有潛力行政區出列

根據吉家網統計，近三年來全台行政區人口成長率排行前十名，分別是林口丶竹北丶淡水丶仁武丶橋頭丶五股丶善化丶北屯丶八德丶龜山等十大行政區，換句話說，中南部行政區佔據4個名額，北部則占有6席，其中，新北市林口區、新竹縣竹北市及新北市淡水區入列人口成長率的前三名。

吉家網不動產董事長李同榮表示，觀察近三年全台行政區人口成長率數字表現，發現排名前十名的人口淨成長行政區都有三大共同點，分別是交通建設、低基期蛋白區、新興工業區，因而帶動就業人口、移居人口流入，因此他認為，從近三年人口淨流入成長率排名可作為未來行政區發展的強度與潛力。

李同榮也說，這一波房價上漲現象，蛋殼區勝於蛋白區、蛋白區勝於蛋黃，由於蛋殼區由於基期低，落後補漲；蛋白區則因交通與產業帶動翻身；至於蛋黃區則因為基期較高，緩漲必然。

消基會房屋委員會召集人張欣民也認同，房地產市場最重要的因子無非就是人口、就業、交通機能等三項，只要符合這三項指標基本上都有「保值」的價值，只不過，若買方是要自住的話，也必須看與工作區域的遠近、交通通勤等考量，才能既符合生活便利性以及未來長線增值效益。

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蛋白區喊到蛋黃價步入「超漲」，新興重劃區留意三部曲

李同榮也提醒，蛋殼補漲總有滿足點；蛋白區要翻身，也必須看人口成長率才有續航力；蛋黃區雖然上漲幅度較小，但若未來房市反轉向下時，抗跌性也比較高，因此從未來三年的置產策略來看，他建議，朝向上述前十大潛力區的發展特性，也就是具有「交通建設丶產業發展丶人口紅利」三大優勢的蛋白區，才能進可攻丶退可守。

尤其過去一整年，市場上蛋白區火熱，甚至還有蛋白產品賣蛋黃價格的罕見現象，不少專家都提前示警蛋白區有「超漲」的情況，是否價格反映過快，因而陷入題材炒作？購屋族又該怎麼留意風險？

「我認為蛋白區確實有超漲的情況，某種程度已經事先反映了利多，甚至超額反映。」張欣民指出，中南部地區因過去基期非常低，超漲的情況又更為明顯，他提醒，短線的置產族若此時購入蛋白區，將很可能套在高點，另外還需要負擔高額的房地合一稅；至於若購屋族純粹以長期自住考量，且物件均符合需要要件者，則較不需過度是否追高。

張欣民過去也常說，新興重劃區在發展過程中會有三部曲，分別是「長草」、「長房子」、「長生活機能」，假設重劃區在蓋完房子後、生活機能也能夠跟上腳步，那麼房價就會有相對的支撐，像是新北三峽北大特區就是明顯的例子；反觀，若機能趕不上，就可能淪為像「鬼城」般的失敗重劃區。