留意「優先購買權」 買賣房地、法拍屋適用

【文／連珠君】從長輩那繼承來的土地、房屋，與其他親戚共同持有，有天突然收到存證信函，通知售出土地、房屋，是否願意以同樣條件承購，這是怎麼回事？其實這就是優先購買權，若有意承購，記得在收到通知10日內回函承購意願，但若是公同共有，則要全體公同共有人之同意，才能主張優先購買權。

促進不動產有效利用

為了促進不動產的有效利用，避免土地所有與土地利用分離，法律制定優先購買權，立法意旨在減少共有人數，消除共有產生的糾紛，以及讓地上物跟土地同歸一人所有，當基地、房屋出賣或法拍時，其共有人、地上權人、典權人、承租人有依同樣條件優先購買之權，贈與、繼承等不在適用之列。

當共有人出賣其應有部分時，應以存證信函通知優先購買權人，優先購買權人應於接到出賣通知後10日內表示是否優先購買，不表示者，其優先權視為放棄，若是法拍不動產，優先購買權人可於開標當場，直接向法院主張要行使優先購買權，書記官也會於拍定後發文通知優先購買權人，優先購買權人應於拍定後15日內主張該權利。

優先購買權分為債權及物權性質，永慶集團契約部經理陳俊宏指出，債權的優先購買權法源在《土地法》34條之一，共有人的優先購買權，物權的優先購買權則是《土地法》104條及107條，地上權人、典權人、承租人的優先購買權，在這裡的承租人指租地建屋之人，而非一般租屋人。

上述兩者的法律效果不同，當出賣人未通知優先購買權人，就將所有權移轉登記給第三人，債權性質的優先購買權人，也就是其他共有人僅能向出賣人請求損害賠償，其移轉行為仍然有效，但物權性質的優先購買權人（地上權人、典權人、承租人）得主張移轉行為無效，並要求恢復原狀。

陳俊宏表示，實務上最常見出售共有房屋，依照《土地法》34條之一，只要人數過半、持分過半就能出售該屋，或是持分超過3分之2，不限制人數，也能出售該屋，不同意出賣的共有人得以同一價格優先承購。

共有人按持分比例優先購買

但並非所有優先購買權人的主張都能成功，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有共有人將一筆持分8分之1的農地出賣給第三人，賣方以存證信函通知另外20多位共有人，竟收到10位共有人主張優先購買權的回函，原買方無緣承買，改由回函的共有人，按目前名下的持分比例優先購買。

但在整理案件時卻發現，10人當中有8位共有人的所有權權屬於「公同共有」，僅有2位屬於「持分共有」，依據內政部93年11月30日內授中辦地字第0930016195號函「公同共有物」之其他權利（優先承買權）行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之」。因此，部分公同共有人無法主張優先購買權，只能由另外2位持分共有人承買。