房貸族面臨的不只房貸利率風險，由於近半年來房價上漲太快，市場上也出現銀行房屋估價不如預期的情況。（攝影／葉佳華）

若符合升息條件央行擬調回1碼，房貸族每月多負擔1千餘元

中央銀行總裁楊金龍多次在公開場合指出，2022年國內貨幣政策將轉向緊縮，等於是暗示今年升息腳步將至，他更提醒，房貸族及中小企業，要隨時為利率調升作準備。

2020年爆發COVID-19疫情後，當時央行為了力抗新冠肺炎疫情所帶來的市場衝擊，大動作宣布降息1碼（0.25％），利率創下史上新低水準；但如今2021年全年經濟成長率突破6％，楊金龍也曾表示，過去因疫情調降下來的1碼，將選在適當時間調回來。也就是說，不論是一次升足1碼又或是採取分次調升，升息幅度至少就是1碼。

根據歷史經驗，央行調升政策利率往往連帶影響房貸利率，換句話說，只要央行啟動升息，國內房貸利率也會跟著調漲，這對於房貸族來說，已無法再享受超低利房貸，但每個月大約會增加多少負擔呢？房貸族最好還是事前試算一下，以便於拿捏每個月的支出開銷。

舉例來說，假設小華向銀行借了房貸1000萬元、分20年期，以單一利率1.4％試算後，小華每個月本金利息平均攤還約47796元；若是房貸利率也跟著調升1碼，1碼就是0.25％，等於小華承擔的房貸利率來到1.65％，每個月大約增加1151元的房貸支出。

（更多新聞：台積電成「護房神山」》顏炳立：台積電去高雄是「實彈」...房價漲3成跑不掉）

避開升息風險，買房族先從4個面向考量

屋比房屋總經理葉國華指出，想要降低市場波動與升息風險，購屋族應從房價、貸款成數、每月還款金額變化以及房貸負擔率等4大方面綜合考量，評估自身財務狀況及是否適合進場買房。

葉國華指出，近年來全台房價飆漲，就連蛋白區、蛋殼區的房價都出現大漲，但部分房市熱區短線漲幅過於迅猛，配套的生活機能、重點建設卻沒有跟上，導致「超漲」狀況相當嚴重，此時貿然進場，追高的可能性並不小，後續若市場反轉或表現不如預期，就可能出現套牢，還必須面對升息負擔加重的窘境，因此建議此時民眾購屋還是以自住為主要考量，投資部份要盡量減少，才能降低未來升息與市場波動所帶來的風險。

再者，目前房價漲幅已大，許多購屋者開始面臨銀行估不到價的狀況，加上政府嚴控房市炒作，緊縮貸款成數，民眾若過度追高價買房，一旦房屋估價不如預期，甚至可能出現貸款下不來出現違約的情形。因此，建議民眾購屋時多準備一些自備款，至少抓購屋總價三成以上自備款最穩妥，才可以降低未來貸款成數不如預期的風險。

另外，房貸族也要留意升息利率變動所帶來的房貸負擔增加的情形。如果利率提升至3％，預期每月還款金額將大幅增加，這對於資金不寬裕的家庭就會是雪上加霜。

最後，建議民眾在評估每月還款能力時，盡量別抓太緊，否則未來一旦出現快速升息的狀況，恐面臨無力負擔的窘境。以國際常見的買房負擔力評估指標「房貸負擔率」來說，合理的房貸負擔率一般應為家庭月收入的30％上下，也就是用收入的三分之一繳交房貸，如果房貸負擔占比過高，勢必會使資金調度靈活性受限，購屋者的生活品質可能會因此大打折扣。

（更多新聞：失控的房價11》房市淪老鼠會、民眾成白老鼠 張金鶚提解方「炒房必須付出代價」）

店面交易冷清，貸款成數條件未必會好

除了一般房貸族之外，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨也指出，若是持有多屋的投資者更要檢視自身現金流部位的調整，常見的做法是可能先償還本金，或是暫時採取轉貸減壓，甚至是直接調漲租金因應。

徐佳馨認為，即便央行在今年一口氣升息1碼，利率也僅調升0.25％，仍屬於是「低利的投資環境」，甚至過去的經驗來看，央行升息的幅度也未必會全然足夠反映在房貸利率，她舉例，過去央行調升利率半碼（0.125％），銀行房貸往往只會調升0.06～0.07％。只不過，確實利率往上走的同時，投資者也會開始思考持有不動產是否是最好的選擇，有可能資金會轉往其他的投資標的。

徐佳馨也認為，接下來預期央行也會持續著重在選擇性信用管制措施，除了不利於現有的多戶房貸族之外，若投資人在這時搶進購買店面的話，在市況未大幅好轉的情況下，部分店面的貸款成數條件可能沒這麼好，「接下來要看銀行的態度」。