房東愛租給公司戶? 多的是你不知道的事
【金筱筑/採訪報導】不少民眾都喜愛買房產當投資標的，其中出租給公司戶一直給人有高租金高報酬、租約長久穩定等印象。專家表示，房租給公司戶，可以從租約及稅負兩大分類來看，在簽約前要查好公司資本額、合約內容除了基本續約或提前終止、違約金如何支付條款之外，還要寫清楚租金調漲規定、房租應當要是是實拿的金額，還是預扣繳所得稅的金額、也要明白地價稅、房屋稅稅率都會適用營業用稅率，釐清狀況避免發生租賃糾紛。
｜請公司負責人擔任租約「連帶保證人」
要將房子承租給公司戶，首先，可以先從租約及稅賦兩大面向來看。碩品會計師事務所謝霈蓁會計師表示，租給公司戶，基於金額與稅費考量，合約最好還是要公證，而基本簽約注意事項跟自然人簽約一樣，除了確認現況，寫清楚每月租金、押金等費用負擔、續約以及提前終止、違約、房子是否能有轉租業務(二房東)。
另外，房客因使用瑕疵或人為因素造成不當毀壞的修繕問題以及欠租狀況發生時，根據法律規定，股東賠償負擔以公司資本額為限，假如公司資本額過低，房東很有可能求償無門。
因此，百億房產教練Renba也建議，為了避免公司經營不善倒閉，導致租約無法履行，簽約時，最好能請公司負責人擔任租約的「連帶保證人」，當公司無法繳租或租約期滿，無法順利收回房子，或有其他損害賠償問題時，可以直接向公司負責人提出要求。
圖/民眾房子承租給公司戶，為了避免糾紛，細節都要在合約寫好。
｜公司資本額低於月租金恐有鬼
謝霈蓁會計師也指出，正如住宅的房子需要篩選過濾房客，租給公司法人，篩選房客的功課也不可少。假如公司資本額才20萬，卻租了每月月租100萬的房子，就代表公司資金有問題，因此，房東在簽約前，記得請租客提供公司名稱或統編，透過經濟部官網查詢其營業項目登記，清楚公司資本額是否有大於每年租金。
另外，為了避免不肖房客以別人的公司為名義簽假合約，也可以自行打電話到該公司確認是否有要租賃新辦公室行為。
圖/民眾在簽約前，可以請租客提供公司名稱或統編，透過經濟部官網查詢營業項目，確認資本額是否大於每月租金。
｜房子屬營業用 注意地價稅累進稅率
而在稅負方面，謝霈蓁會計師表示，假如公司需要將公司的營業登記遷到房子，此時地價稅稅率就會變成10‰，如果房東在同一縣市擁有的土地地價總額超過累進起點地價者，依超過累進起點地價的倍數，按累進稅率課徵，稅率自10‰累進至55‰；房屋稅營業用稅率則是3%~5%。Renba表示，如果出租作為營業用的面積並非 100%，可以向稅捐單位說明，例如2/3為營業用，1/3為住宅用。必要時稅捐單位會到現場查看，反映在次年的房屋稅金額的計算上。
另外，房東也要注意，如果房子近期可能出售，得留意出售前一年內，如仍有出租或營業行為 (設立公司) ，則無法適用「土地增值稅優惠自用」的條件。對於長期持有的物件影響較大。
｜房東得申報「預繳所得稅」及「二代健保費用」
而除此之外，房東還得要注意「預繳所得稅」以及「二代健保費用」。謝霈蓁會計師解釋，當房東將房子出租給「公司法人」，只要每月租金「大於」2萬元的話，房客有「義務」將每個月的租金「預先扣繳」10%的租賃所得稅，並於每年5月年度報稅的時候，再依照個人所得稅稅率計算實際課稅金額，多退少補。
舉例來說，若房東一個月的租金是40000元的話，在扣掉稅金之後，房東實際拿到的錢是35156元(40000元-4000元0-844元)。
至於「二代健保費用」，根據二代健保的規定，如果房東出租房屋給公司法人，每個月的租金「大於或等於」2萬元的話，就需在隔月的月底之前繳2.11%的補充保費給健保局。但有些房東因為不喜歡每月拿到的租金跟當初約定好時說的不一樣，想要「實拿」40000元，於是會將成本轉嫁到租客身上，調高每月的租金，房客的每月支出就會變成45511元〔40000/88%（1-10%租金扣繳-2.11%補充保費）〕
不過，Renba坦言，房東要求房客付租金前先扣取並代納房東繳納10%的租賃所得，其實有失公平，畢竟扣繳租賃所得10%不代表就會被課10%的稅，房東實際應繳納的稅率為何，端看房東綜合所得淨額多寡而定，可能是5%、12%、20%、30%或40%，而且房東每年報稅時，只須繳納核定稅額與扣繳稅額間的差額即可，假如有溢繳情形，也會退還溢繳稅款，因此，謝霈蓁也建議房東與租客務必要在合約就釐清各種稅費由誰負擔，評估好相關租賃的成本，保障自身權益，以避免紛爭。
圖/房東5月得要申報租賃所得稅。
假如民眾擔心房子租給公司戶、變成營業用後，導致稅賦負擔大增吃不消，不妨考慮以成立租賃公司的方式來省稅。碩品會計師事務所謝霈蓁會計師指出，根據申報110年度綜合所得稅課稅級距規定，假如民眾全年綜合所得淨額超過54萬元以上者，稅率會在12%以上，可以考慮以公司名義出租不動產。
由於公司規模及帳務處理成本之收費行情不同，且租賃標的在各縣市轉租成本也不盡相同，因此在以不考慮以上成本的情況下：
假如房東年度租金為400萬：
若成立公司進行不動產租賃業務，年度課稅所得超過20萬元者，適用營利事業所得稅之稅率為20%、以不動產租賃行業別擴大書審之淨利率8%來計算，則年度課稅所得為32萬元(400萬 × 8%)，營利事業所得稅為64000元(32萬 × 20%)。
而依所得稅法規定，個人出租房屋所收取的租金，可按全年租金收入43%計為必要費用，剩下57%計入租賃所得淨額。因此假如不考慮薪資、股利或其他所得及扣除額之情形下，租賃收入之所得淨額為228萬(400萬× 57%)，以綜所稅級距表之20%稅率計算，減除累進差額後，需繳納321400(228萬*20%)的應納稅額。也就是說，同樣以400萬租金收入為例，在有無成立公司的情形下，稅額負擔粗略估算可差距到5倍以上。
TIPS:
房東房客在簽長期租約的時候，根據《應記載不得記載》規定，出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金。但由於公司戶通常租期都會相對長，有些甚至有可能動輒10年左右，因此Renba也提醒，房東在合約裡務必也要寫清楚調漲規定，可能每3年或5年調漲一次，否則就只得在續約時重新協調；另外假如公司戶拿來當辦公室使用的話，物件大多都會大改造裝修，因此合約內容也要寫好退租時是否有規定要恢復現況。
