房市大好，可不是買什麼房屋都增值，專家指出，5種類型的房屋越來越不值錢，包含：人口外流縣市的住宅，房價難增值；非精華地段的大坪數「假豪宅」，經常有賠售上千萬的情況；改建困難的老舊社區，房價不太有升值機會；北市東區的高價店面，出租效果常不如預期；老舊商辦因屋況老舊，碳排放量高，不符合節能趨勢，使用效益不佳，企業也不願意進駐。

台北有很多老舊商辦的碳排放量較嚴重，在節能和空調使用上沒有效率，甚至會製造汙染。資料照

品嘉建設創辦人、雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示，3種類型的房屋越來越不值錢。第一、以台北來說，老舊社區因配置已經定型，若要改建非常困難，例如萬華有很多老舊社區，這類房價不會引領潮流，通常是其他房屋漲完才可能輪到它，因此房價也不太有升值機會。

第二類是人口外流的縣市，如雲林、嘉義等地，相較於台南，沒有足夠的產業支撐，即便房價暫時炒作，房價也不一定上的去。另外像是偏郊的房價表現較差，如新北市八里，房價長年維持低檔1字頭、2字頭，升值效果不明顯。

真豪宅具備優良地段、門禁森嚴、管理成本高，動輒2、3百坪，尤其台北市信義區、大安區、大直等區的真豪宅附加價值高。資料照

圖片來源 : 蘋果新聞網

第三類是「假豪宅」，胡偉良提醒，真豪宅具備優良地段、門禁森嚴、管理成本高，動輒2、3百坪，尤其台北市信義、大安豪宅附加價值高，行情不斐，最高可達一坪299萬。但市面上也出現「假豪宅」，只是坪數蓋很大，建商就想賣到豪宅價，實際上住戶素質也沒達到，讓消費者誤信，持有5~6年房價比入手價還差，導致虧損上千萬才能賣掉，這類案例層出不窮，像是林口就有這類產品，保值性還不如市中心的小宅。消費者只要上網查詢「豪宅、賠售、虧損」等關鍵字，就能辨別。

北市東區高價店面出租效果不如預期，往往空租半年以上。資料照

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另外還有2種房屋的產值也不如預期。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，高價店面因網購當道、民眾消費習慣改變、商圈移轉等因素，收租、增值、節稅效果不如以前誘人。例如東區就有好幾棟大面積、高總價的指標店面，如屈臣氏旁至少有3棟空租店面招商半年以上，租金動輒數百萬元。

最後他補充，國際上都在推動「碳中和」的「淨零排碳」環保趨勢，但台北有很多老舊商辦的碳排放量在節能和空調使用上沒有效率，甚至製造汙染，這類大樓無法符合智慧建築要求，往往在使用上需要維修，還有限制，將可能導致外商、金融機構不願進駐，寧願到郊區租商辦。尤其台北的主要道路如敦化南北路、南京東路、仁愛路、忠孝東路等路段有許多屋齡30年以上的純辦大樓，若產權複雜又無法重建，未來的使用效益將越來越低。( 林佩萱／綜合報導 )