文／游筱燕

根據《財訊》報導，全台房市造價漲，不僅原物料漲、土地漲，連工資都在漲，中南部開始傳出預售建商寧可退戶賠錢，也要毀約不賣的案例。「毀約還賠比較少！」一位在地業者分享，收預約金10萬元，尚未進入正式簽約，僅須加倍返還，即20萬元，就能跟買方解約。

成本飆高！ 小建商寧退不賣

一位高雄在地業者說，因為營建成本上揚，在高雄蓋房子的造價從2021年初的1坪12萬元，漲到現在超過13萬元，「別以為1萬元不多，若以高雄每坪房價20多萬元來賣，成本差很大！」

他精算，2019年在高雄興建15樓以上大樓，1坪造價僅7萬元，2021年即上漲到12萬元，台積電一宣布設廠後，因為大家搶工人、搶建材，又立刻漲至13萬元，「光是造價1坪就飆漲1萬元，但我們1坪就必須要加價兩萬元，因為預售還沒動工，誰抓得準之後造價會漲到哪？」

《財訊》分析，漲更多的是土地。2021年年初，高雄楠梓高雄大學周邊土地行情，原本的單價約30萬元，但至2021年底，附近土地已經60萬元；換算下來，光是土地的成本，建商每坪就必須增加5萬元；若再加計造價的兩萬元，房價就得比之前多出5~7萬元，以後高雄恐怕沒有3字頭以下的房價。業者強調，「這不是炒作，只是反映合理成本。」最大獲利者是地主、包商，不是建商。

他分析，如果建商沒有精算好成本，加上銀行對建商又緊縮銀根，土建融成數下降，餘屋貸款成數也被砍，資金周轉會出現問題，「乾脆不要蓋了！」

若硬要蓋下去，遷就成本發包品質不好，也無法順利交屋回收資金，「終究要虧本，倒不如放給它倒，」他預估在2、3年後會有許多類似的預售爛尾樓出現。《財訊》報導指出，尤其是這一波房市大好，市場上有不少一批5、6人集資蓋房子的一案建商或小建商，風險尤大。

歐亞資產評價集團總裁許文昌表示，2018年美中貿易戰開打，台商回流設廠，讓竹科、南科等周邊住宅起漲，後因疫情貨幣寬鬆、缺工缺料、造價上漲，接著通膨議題民眾爭買實質資產，加上實價登錄2.0上路價格透明，讓這波房價上升得又急又猛，種種因素加總，過去前所未有，所以才會出現「建商反悔出售預售屋，在過往很少見！」

看懂眉角！ 買方可爭取權益

日恆國際法律事務所所長謝進益律師、黃健誠律師表示，若遇上建商反悔不賣，分為簽約前和簽約後，兩種不一樣情境。簽約前，若民眾與建商僅簽訂「購屋買賣預約單」，實際上民眾尚未與建商存在預售屋買賣契約的本約，則依《民法》第249條第3款規定，民眾僅能要求建商退還兩倍之定金。

在經過5天以上的合約審閱期後，當民眾與建商已簽訂預售屋買賣契約時，也就是簽約後，建商必須依約履行，若堅不履約而違法解除契約，建商除應負債務不履行賠償責任外，若建商未於約定期限完成，依內政部頒定「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商應該向購屋民眾賠償總價15%的違約金。

例如：雙方以預售屋總價款15%約定違約金，假設預售屋總價為新台幣2000萬元，則建商即應給付民眾違法解約之違約金300萬元。

內政部地政司指出，建商如因為調高售價而蓄意反悔不賣，而有損害消費者財產權益的情形，將涉及《消保法》第33條及第36條規定。根據《財訊》報導，消費者可以向地方政府消保單位提出檢舉，如經調查屬實，將可命業者限期改善，業者如仍不改善者，可依《消保法》第58條處罰最高150萬元。

華友聯副總經理吳家德表示，建商退戶較常發生在小建商或一案建商上，上市櫃或知名建商因顧及商譽；加上若簽約後毀約，賠的錢也不少，所以即使一案虧錢大都會繼續履行，建議民眾在購買預售屋前好好調查建商「底細」，才不會在這波政府打炒房、建商大洗牌的浪潮下，讓自己的權益受損。…（本文出自《財訊》雙週刊650期）