內政部日前通過修正草案，未來預售屋及新成屋的換約轉售都將受到嚴格限制，這也被視為對房市再下重手的「打房措施」，不過，回顧近年來，從中央到地方的討論聲浪持續不斷，如央行的信用管制、地方政府欲推行囤房稅、財政部推房地合一稅2.0到內政部實價登錄等議題，成為市場矚目焦點，但是房價始終不見下跌，甚至還屢屢創高，為何政府頻頻推出打房措施，卻仍壓抑不住房價？

全國房價指數已年增近4% 房價被政府「越打越高」？

從2020年下半年起，房市開始呈現反轉情況，從最新公布的10月全國清華安富房價指數來看，全國房價指數較去年同期已上漲3.94%，且各縣市的房價與去年相比皆呈上漲情形，特別是在六大都會區的表現上，如台中市與去年同期相比，上漲6.45%、台南市也有逾5%的漲幅，其他像基隆市年增8%、宜蘭縣也逾7%，可見這一波房價上漲的情形，是所有縣市都面臨的情況。

在量能方面，據內政部公布的2020年全台「建物買賣移轉」棟數為32.7萬棟，創下2014年以來7年新高，外界預估2021年的移轉棟數更可能創下35萬棟，可見今年房市需求的強勁表現。

回顧過去政府所推出的打房政策，包括2020年底央行推出選擇性信用管制，限縮公司法人與自然人購買第二戶或第三戶的貸款成數；2021年7月上路的房地房一稅2.0，調整所得稅法中對於短期持有的定義；實價登錄2.0的修法，要求預售屋銷售資訊即時申報；再到近期內政部通過的修法草案等，在在都劍指房市，希望能讓房地產火熱的市況能稍稍冷卻，無奈仍壓抑不住房價漲幅，甚至在新竹、台中及台南等地還出現排隊搶房的熱況，這讓有購屋夢想、卻還沒有能力買房的民眾，也只能望屋興嘆，產生看著高漲房價產生「越打越高」的感受。

打房沒有特效藥！除了房市政策外 專家：引導市場游資也是方法

不過，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨對此則分析，並非打房政策沒用，而是民眾產生了打房有「特效藥」的迷思。

徐佳馨指出，在低利率、高游資的市場環境下，確實會讓政府所推出的打房政策看起來效果不佳，但也有人會質疑為何過去的選擇性信用管制，或是稅制上的調控「以前有用、現在卻沒用」，最根本的原因還是因為現在「低利率」的緣故。

另外，在房地產市場上資訊相當透明，這也是過去台灣房市從來沒有過的重大改變，當連預售屋都有實價登錄以後，民眾若看到哪個區域或案場熱賣完銷，一定會有人想去追，因此資訊透明有一部份也激化了「羊群效應」。

徐佳馨也提到，打房政策在政府一步步推行之下，當然會有其效果，但是如果過於期待政府一推行相關政策，就能馬上看到壓抑房價的效果，恐怕會是較為不切實際的想法，因為各國房價也是不斷上漲，但各國推的打房政策多也無法如一吃見效的特效藥般成功壓抑房價。

雖然打房政策受到大環境影響不易彰顯效果，也難有特效藥，但是徐佳馨也說，首要應處理的是房價高漲的根本性問題，如用一些時間慢慢地收緊銀根，要求銀行降低逾放比，或是引導市場游資投入比房地產更保值的商品。

另外，更重要的是居住政策的方向，如目前推行的包租代管或是社會住宅等政策也是相當重要的一環，透過這些做法，解決年輕人買不起房的痛苦，兩者疊加才更有可能看到打房綜效浮現。

2022房市進入高原期 需「居高思維」

如同此次內政部通過的修法草案，其中增加檢舉措施、積極查核是正確的方向，但是禁止預售屋、新建成屋換約轉售恐怕有違自由市場的意志，除了造成投機客想方設法鑽漏洞以外，依照過去的經驗，投資客只要忍過一段時間照樣能賺錢。

不過，依照目前的市場狀況來看，徐佳馨說，如果明年股票市場並不好做的話，需要觀察資金會不會流入房市，而預期升息對於市場也會有信心面的衝擊，再加上打房政策的不確定性，預期2022年的房市格局將呈現「量平價小漲」，進入需「居高思維」的高原期。