善用優惠稅率 「土地增值稅」省很大

【文／連珠君】近10年來，全國土地公告現值不停往上調整，漲幅高達50.87%，使得房屋移轉時，民眾要繳大筆的土地增值稅，專家指出，自住客要把握「一生一次」及「一生一屋」的10%優惠稅率，夫妻透過贈與，能有2次「一生一次」節稅機會，若有換屋需求，則可利用「重購退稅」來節稅。

自用住宅稅率10%

土地增值稅是當土地所有權移轉時，有賺到錢的部分進行課稅，計算方式為土地持有期間，土地公告現值漲價總數額依照漲價倍數採用累進稅率計算，土增稅一般稅率分為三級，分別是20、30、40%，自用住宅用地稅率則是10%，其課稅多寡與地段、公告土地現值、持有時間長短及使用情形有關。

當你的土地漲價總數額超過原規定地價，或前一次移轉現值時，超過的部分依照超過的幅度，對應到相對的土增稅稅率，也就是說，沒有超過部分稅率為20%，超過在100%到200%之間的部分，稅率為20%，超過200%以上的部分，稅率為30%。

當然，想要節稅，最主要是要符合自用的條件，在土增稅中，可以適用自用住宅土地10%的優惠稅率有2種，首先是「一生一次」，顧名思義，一生只能使用一次，其條件是地上建物需是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且設有戶籍，並在出售前1年內未曾供營業或出租。

一生一屋不限次數

另一個是「一生一屋」，則不限次數，條件也較嚴苛，必須土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，且出售時土地所有權人及其配偶、未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。

民眾最容易搞不清楚「一生一次」及「一生一屋」的使用順序，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，有些民眾因為「一生一屋」不限次數，且條件比較嚴格，會希望先用「一生一屋」，保留「一生一次」的節稅優惠。

但也因為「一生一次」的條件比較寬鬆，所以政府要求「一生一次」的資格先用掉後，才能使用「一生一屋」的自用住宅優惠稅率，民眾可以透過夫妻贈與的方式，有2次「一生一次」的節稅資格。

不管是利用「一生一次」還是「一生一次」節稅，都要持有房產很久的時間，才有比較大的節稅效果，如果持有房產時間沒有很長，又有換屋需求，建議利用「重購退稅」的方式節稅，將「一生一次」的節稅資格保留下來。

要留意的是，如果要採用「重購退稅」節稅，最容易發生問題在先買後賣的情況下，民眾經常忘記在購置新屋時，舊屋就要符合有自住設籍的情況，很多民眾因為買了新屋，全家戶籍通通都遷過去，忘了保留1個人設籍在舊屋，就無法符合重購退稅的資格。