「指數型房貸」利率調整快 留意帳管費

【文／連珠君】現階段房貸市場上，最常見的就是「指數型房貸」，房貸利率會隨著市場利率高低調整，利率漲跌公開透明，當利率走跌時，可以迅速反應，但要留意是否有額外的帳管費，有銀行的房貸利率很低，卻收取高額的帳管費，不一定比較划算。

隨市場利率調整

所謂的「指數型房貸」，是房貸利率會隨著指標利率上下浮動的房貸產品，事先約定好指標利率，常見採用中華郵政或是國內前幾大行庫的1年或2年期的定儲利率平均值作為標準，再依照客戶條件固定加碼利率，或階段式加碼利率，兩者加總即為房貸利率。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，「指數型房貸」是最常見的房貸產品，各家銀行採用的指標利率不同，如政府政策性優惠房貸是依照中華郵政儲金2年期定儲利率作為基準，公股銀行則多採用8家或10家銀行的定儲利率，不管指標利率是採用何種標準，都是可以查詢到，非常公開透明，是最貼近市場利率的產品。

早期常見三段式、二段式指數型房貸，利率前低後高，是銀行利用前半年很低的利率來吸引民眾貸款的銷售手法，半年過後，利率就會直接跳升，但隨著房貸利率不停調降，尤其近期利率降至1.31%，現在市場大多是一段式利率。

帳戶管理費不一

而每家銀行訂定的指標利率調整時間不太一樣，常見有每季、每月調整，也有每年調整，陳俊宏提醒，民眾選擇指數型房貸不要只注意利率高或低，還要留意如帳戶管理費等額外支出，費用從2000~8000元不等，有的銀行給的利率特別低，但收取高額帳戶管理費，民眾要精算是否划算。

還款方式則分為本金平均攤還及本息平均攤還兩種，最常見為本息平均攤還，假設貸款年限20年，就將20年總共要還的本金，以及複利計算出要還的利息，平均分攤在每個月，在利率沒有變動的情況下，每個月應繳的金額都一樣，一開始繳交的房貸，利息會佔比較大的比例。

很多人領到年終獎金，會趕緊拿來還房貸，等到下一期要還房貸時，卻發現要繳交的房貸金額沒有減少，陳俊宏指出，採用本息平均攤還，提前還房貸，減少的是還款年限，而非每月還款金額，如果想降低每月還款金額，要提前跟銀行說。

另一種本金平均攤還方式，顧名思義就是每個月還固定本金，每月房貸金額一開始會比較高，但攤還的速度比較快，總利息比本息平均攤還少，但因為一開始的還款壓力大，較少人選擇本金平均攤還。