陸敬民／利潤難抓建商想毀約不賣房　該怎麼辦？

▲近期房價高漲，許多地區陸續出現建商疑似後悔想毀約不賣的狀況。（圖／記者陳建宇攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

今年來全台房市買氣升溫，土地、住宅價格雙漲，也因此出現許多亂象，特別近期在包括桃園、新竹、苗栗及高雄，都出現「建商疑似後悔想要毀約不賣」的狀況，導致原本已經下訂買房的民眾有苦說不出，但到底是什麼原因，讓建商原本準備買掉的房子要毀約不賣？

事實上，就算是在最樂觀的時候，也會有意外狀況發生，照理說近期的房市熱潮建商應該賺很大，不過事實上未必如此，最近的「建商毀約潮」有一部分原因就是房子雖然賣得好，可是建商卻發現沒賺錢甚至反倒賠錢的狀況。這就和成本有很大的關係，這幾年的營建成本暴漲，讓建商房子造價一路飆升，小型建商的利潤因此大幅縮水。

特別是一些蓋透天或者小量體華廈、大樓的業者，很多是在去年第4季進場預售，今年過年前就完銷，而今年的造價成本持續上漲，每坪可能多個5000~8000元，若是總建坪1000坪的產品就要多花500~800萬元，建坪愈大差距更大，這些成本無法向已經買房的客戶收，便興起毀約的念頭，坦白說，這還是比較務實的想法。

▲營建成本大幅增加導致獲利縮水，是部分建商想毀約不賣的原因之1。

示意圖。（圖／記者陳建宇攝）

不過最可惡的是，有其他真的賺很大的大型建商也要毀約，原因就是想「賺更多」，眼看著近期因為房價漲幅大新案紛紛開出天價，自己建案的價格也想跟上，因此想毀約不賣房，讓消費者氣得牙癢癢的。

面對建商這樣恣意毀約的狀況，消費者該如何自保，並爭取自身的權益呢？首先消費者要先釐清自己買的是預售屋還是成屋，以預售屋來說，有時建商會用銷售合約中的「建商有權利不賣」這點來論述，表明建商有權不賣房，但根據《平均地權條例》第47之3條第5項，建商不得約定保留銷售，意思就是要嘛一開始就不要賣，不能收了訂金賣了之後反悔說不賣。

而這條的罰則並不輕，除了違約要賠消費者已付款的1倍之外，《平均地權條例》第81之2條規定，1間房就可以罰15~100萬元，對建商來說代價不少。

而民眾遇到建商試圖毀約不賣房，建議可有幾項做法，首先要考慮清楚自己是不是還想買這間房子，若真的很喜歡房子的任何一部分，還是要買的話，就要連同其他受害人成立自救會等組織，展開與建商的協調，人數多成功的機率也較高，有機會讓建商收回毀約的決定。

另外，撕破臉總是不好的，因此在協調當中不要「玉石俱焚」，一步不退很容易造成雙輸的局面，要記得保留自己進行協調最主要的目的，就是要買到理想的房子。

再來就是以「不違法」為最高指導原則，遇到建商想毀約的狀況有時對方會提出一些作法，例如配合實價登錄造假等狀況，配合的話可能會有刑事責任，萬萬不可。

如果善意出盡建商還是執意不賣，或是建商強硬要求配合實登造假，那也只能跟建商「來硬的」，走到這一步就要想怎麼做才會讓建商最痛，損失最大，如先前提到的，預售屋若建商要求退訂要賠已付款金額的1倍，有些建商會以退已付訂金加10%含糊帶過，事實上建商為約不賣要賠的不只如此，假設消費者買1間1000萬元的房子，預售階段先付了10%、也就是100萬元的訂金，建商違約不賣是要歸還原本已付的100萬元之外，另外多賠100萬元，而不是100萬元加10%的110萬元。

另外，也要援引上面提到的相關法條，讓建商每1戶都要賠15~100萬元，甚至鬧到舉國盡知，逼建商退讓並按原本的條件履約。

我想這樣類似的狀況到年底前會愈來愈多，會有更多建商因為無利可圖不想履約、想賺更多拒絕履約、或遇到不可抗力因素無法履約等，消費者都要先想好應對之策，才能保障自身權益。

►陸敬民小檔案

學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長