預售屋實價登錄今年7月正式上路，儘管對於資訊透明有極大的突破性，但另一方面恐怕也成為房市的最佳助燃器。（攝影／趙世勳）

「實價登錄2.0」已在今年7月1日起實施，其中最大的突破就是將預售屋也納入實價登錄系統，明訂不論是建商自售或代銷業者銷售的預售屋，都必須在買賣簽約後30日內申報成交案件資訊。但至今該制度上路已4個多月，卻引發不少建商及代銷業者鑽漏洞及制度缺失的質疑聲浪。

近期有一位自稱是國立大學教授的網友在PTT版上分享，指出最近去看了一個房地產建案，簽了早鳥價訂單後，卻沒想到遇上不肖建商，先是要求實價登錄不實，但他不同意，後來又逼他取消訂單，最後說好的價錢竟然不賣了。他痛批，建商根本把一般人民當韭菜，玩弄實價登錄2.0制度。

漏洞一：預售屋換約不需要申報，人頭戶交易容易促成定錨

檢視實價登錄2.0制度的缺失，高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，預售屋申報期限規定是以簽定買賣契約書起30日內必須申報，但申報之後，若有任何換約轉賣，在預售屋階段一律不用申報，直到後面轉成新成屋之後，只要補充說明即可。

針對換約不需要申報，內政部的說法是認為，假設買方在簽約後如有轉讓換約給第三人，買方與第三人的交易價格可能「加價購買」，反而將墊高交易行情，容易導致實價登錄資訊可能投機哄抬價格的工具，因此規定不予申報登錄及揭露。

但陳碧源認為，這會產生一個漏洞，他舉例，假設某預售建案共銷售50戶，建商跟代銷業者先把這50戶以人頭戶交易，假設原本只要賣一坪100萬元，結果人頭戶全部登錄每坪110萬元，先鎖住定錨價，等到之後轉讓換約，人頭戶不須申報，就賣一坪105萬元，消費者以為自己買到便宜，但其實不然，造成消費者有錯誤的想像。

漏洞二：預售建案改名不用申報，恐有不肖業者藉機墊高房價

另外，還有一個問題是，假設預售建案若有改名，消費者只能看到建案改名後的交易資訊，無法查詢到改名前的交易。

陳碧源舉例，假設改名前的價格只賣一坪40萬元，改名後卻賣一坪60萬元，但因為預售建案改名不用申報，也容易造成消費者不知道原來它們互為同一個建案，就傻傻買了。

漏洞三：附贈裝潢家電墊高房價，墊價手法行之有年

除此之外，還有一種是行之有年、墊高房價的手法，像是附贈裝潢家電，過去不論預售屋、新成屋皆曾出現這種亂象。但隨著實價登錄2.0已在7月上路，主管機關也要求必須將交易細節更具體說明，包括仲介費、裝潢費或內含家具、家電，都要明確載明，假設資訊不清、申報價格不實，買賣雙方（建商與購屋者）都將受罰。

但房產業者質疑，假設到最後建商或是賣方並沒有附贈裝潢，也沒有去補申報的話，即便主管機關要罰，也必須要有人力抓到並且裁罰，否則很可能就是默默被隱藏過去，建商直到要去處理國稅局折讓單契約書的階段才會去處理這些事情，「但實價登錄比國稅局查帳大概早了3年，消費者早就已經被誤導了」。

整體來說，陳碧源認為，現行預售屋實價登錄的登錄義務只有要求建商、代銷業者申報，但針對預售屋的換約轉讓，並沒有約束買賣雙方也必須申報，呼籲政府應該修法，賦予買賣雙方也要有登錄義務責任，「雖然也可能會產生墊高房價的情況，但至少是即時反映真實的價格，對於房價透明性更高。」

實價課稅不完善，預售屋實價登錄卻倉促上路

針對以不實申報實價登錄手法墊高房價的情事，內政部近日則對外發布聲明指出，將聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查，對於違規案件按次處罰，最重可罰100萬元，並依法將不實申報人移送檢調偵辦，以遏止不實申報炒作。

但一名業內人士則指出，台灣在實價課稅不完善的制度下，就倉促讓預售屋實價登錄上路，結果主管機關卻在事後說要重罰，這根本於事無補，況且除非買賣雙方其中一方出來爆料，否則主管機關要怎麼抓？

業內人士直言，美國就鮮少發生實價登錄作價的情況，但為什麼台灣會發生這種情況，歸根究柢是實價課稅制度不完善（指持有稅），「如果實價課稅的話，會讓買方不願意賣方做假價格，因為實價登錄越高，買方要繳的稅就越高，買方當然不會同意拉高登錄價格，畢竟一個巴掌拍不響。」

他進一步解釋，目前的不動產持有稅包括地價稅、房屋稅，分別是依據公告地價、房屋評定現值，卻沒有隨著成交金額越高，課越重的持有稅，少了這個實價課稅課機制，坦白說，買方配合賣方作價也不吃虧，願意配合建商的機會就大大提高，若政府有心要杜絕買賣雙方「作假」弊端，勢必要通盤檢視現行的實價課稅制度。

他也直言，實價登錄本身特性是「在多頭市場助漲房價、在空頭市場助跌房價」，政府選在多頭市場之際，讓預售屋實價登錄上路，此舉根本是助漲房價，也更有利於賣方加價。