房貸利率位於歷史低檔區，對於想買房的民眾，目前市場上有「固定型」、「階梯型」、「抵利型」和「投資型」等不同房貸方案，究竟如何選擇？專家分析，「固定型」為市場大宗，分20年~40年期；「階梯型」在第一階段通常有3~5年寬限期，只需每月還利息，適合收入不穩、前期資金不足的首購族，降低前期壓力；「抵利型」適合較多存款的中年人和退休族，可用賬戶利息折抵房貸；「投資型」適合有資金調度需求、想做債務整合的企業老闆，可以房貸借款投資。

收入高的族群買房無壓力，選擇20年房貸較優，不僅可以盡早還完，繳給銀行的利息也較少。林佩萱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

屋比房屋總經理葉國華表示，目前市場以「固定型房貸」佔最大宗，其中又以20年房貸最常見，不過房價逐年高漲，為降低購屋負擔，目前已有越來越多民眾選擇30年或40年房貸，降低每月負擔。

以購屋總價900萬、自備2成、利率1.5%來說，選擇20年期，每月房貸約3.5萬，對於月入5~10萬的雙薪家庭仍有可能過高。若搭配40年房貸，每月還款金額降到2萬左右，還可以控制房貸支出佔收入的三分之一，甚至接近五分之一，既不會負擔太重，也不會影響到生活品質。不過40年房貸也有缺點，要繳的總利息遠高於20年房貸總利息。

1千萬買房固定型房貸不同年期比較

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葉國華指出，民眾每月房貸維持在總收入的3～5成，在沒其他更穩定、利率更高的投資管道下，選擇20年期房貸較優，不僅可以盡早還完，繳給銀行的利息也較少。至於自備款不足、月收入不高、短期內有資金周轉需求等經濟壓力較大者，適合使用30年期以上房貸，滿足低自備、低負擔需求。

近年有房貸龍頭土銀與合庫、ㄧ銀等官股行庫推出本金前低後高的「階段式還款房貸」，通常分三個階段，第一階段的寬限期3~5年，這時僅需每月還利息，第二階段除按月付息外，還需償還部分本金，到第三階段則依照本息平均攤還剩餘年數，加計寬限期，前10年最低只要攤還房貸本金約1成，對於收入不穩定、前期資金不充裕的首購族來說，可降低前期壓力，但10年後負擔大幅加重，使用這類方案之前應細算後續負擔狀況。

有資金調度需求的企業老闆可以申請理財型房貸。資料照

市場還有「抵利型房貸」與「投資型」房貸，葉國華指出，抵利型房貸是用存款賬戶的利息折抵房貸利息，存款金額越多，付給銀行的房貸利息就越少，以縮短還款時間。而且，存款賬戶中的錢隨時可取用，資金更靈活。不過，抵利型房貸利率通常比一般房貸利率高出0.15%~1%，會比傳統房貸要繳更多利息，因此這更適合有較多存款的中年人和退休族，可能隨時要支取子女教育費、投資理財、臨時醫療費等緊急備用金，資金需求較高。

首購家庭養家大不易，可考慮階梯型房貸，並申請寬限期。資料照

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投資型房貸是將已償還的金額變成可供借款的額度，當有資金需求能以低於一般利率借出，免去信用貸款的層層審核，放款更便捷，而且可以不限次數隨時動用、清償。由於目前一般的信用利率落在5%起跳，而理財型房貸的借款利率只需2%~3.5%，因此，這類房貸對於善於理財投資、風險管控良好、有資金週轉需求的民眾更適合。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛建議，投資型房貸較適合有資金調度需求、想做債務整合的老闆，例如以總價2000萬買房，房屋增值至2500萬，隨著房屋增值而有借款空間，借出房貸做投資運用，但需提醒，這類房貸利息會高於其他房貸，以日計息，每天用複利的方式滾利，因此利息負擔較高，需做過精算，適合財務上嚴謹的企業老闆。（林佩萱／高雄報導）

4種房貸類型

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