房價真的透明了嗎？ 揭開預售屋實登破綻
【文/住展房屋網】實登二．○上路，預售案成交價見真章？《住展》調查發現，新制存在關鍵破綻，讓房價在移轉登記前，都無法蓋棺論定。
今年七月，實價登錄二．○上路，業者銷售預售屋建案前，須將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；預售屋簽約買賣後三十日內，則須向政府申報交易價格、面積等資訊。
預售屋建案備查與成交案件內容，都將公開於內政部不動產交易實價查詢服務網，根據內政部資料，成交案件申報後三十天內，為申報價格更正期，後續為十五天的行政機關檢核期，意味案件完成登記約四十五天後，不屬於『特殊交易』或『價格異於市場行情』的案件會被揭露。因而，預售屋從成交到實登揭露，時間落差最短為四十五天，長可達七十五天。
實登二．○也賦予主管機關查核權與加重登錄不實罰鍰，可儘管增訂政府查核權及加重屢不改正罰則，實價資料仍會因為制度現存漏洞而失真，誤導消費者對建案價格的認知。
交屋後才解『盲』 資訊混亂
雖說有提供申報更正期，但根據實登現制，預售屋成交案件完成申報登錄後，契約、價格、面積、格局若有更動，皆不屬於誤漏須更正情形，新制也未要求申報方主動申請變更，所以銷售方僅需留存證明變更的資料等待查核，直到交屋辦理買賣移轉登記時，才需申報登錄變動後的交易資料。
若是原買方在案件完成申報登錄後，將買賣標的轉售他人，即俗稱的『換約』，也不用重新申報成交案件資訊，而是到交屋階段，辦理買賣移轉登記併同申報時，先申報預售屋買賣契約成交價格，再備註轉售成交價格，顯示就算該標的曾經轉手，在實登資料庫中，仍算是同一筆資料，若消費者無仔細查看備註欄，將錯估建案行情。
新制另一大問題，是買賣雙方解除預售屋買賣契約後，原申報登錄的成交案件資訊不用撤銷，除非是契約解除後，該交易標的另行出售簽新約，才需在新契約申報登錄時，備註原申報書序號；如果被退戶別沒有重新簽約，退戶的情形就得在買賣移轉登記時，另行比對才能被發覺。
這或許是實登新制最嚴重的漏洞，因為早在實登舊制施行時，坊間就傳出部份業者找『暗樁』製作高價交易，為建案房價定錨，誤導其他民眾接受建案售價後，再把該戶退掉的情形。
總而言之，在預售屋成交案件完成實登申報登錄後，預售屋的價格、坪數甚至是所有權人若有變動，都得等到建築完工交屋，進行買賣移轉登記時才會被揭露，使相同案件刊在實登網站『買賣查詢』和『預售屋查詢』的交易資訊，很有可能不同。
換句話說，目前預售屋的實登資料在該交易標的辦理買賣移轉登記前，無法確保是最終交易資訊，所以也都無法排除變動可能。而同一交易、兩份資料，也易造成資訊混亂，且因為漏洞仍存在，就算主管機關加強資料覈實，相似問題仍會一再出現。
建案改名 過往成交案失蹤
除無法顯示交易變動情況外，若建案改名，前後成交資訊恐難以辨識。目前實登網站在『買賣查詢』欄位，會揭露交易標的的實際門牌，在『預售屋查詢』則會多出現預售建案名稱，讓民眾在建案尚無門牌的情況下，也能查詢成交資料。
如果建案銷售中途換案名，內政部地政司承辦人員表示，改名前與改名後的成交物件，會因為登錄建案名稱不同而『失聯』，意指甲案改名為乙案後，購屋者查詢乙案名稱，即無法找到同建案以甲案名登錄的案件。地政司承辦人員指出，消費者可改以道路名稱搜尋，自行比對、篩選出建案的成交案件。
但如果在推案眾多的重劃區，單以路名搜尋會花費不少時間。實登能提供建案曾用案名、分別查詢等功能，還是最有效率的方式。
新制不周 高估特殊戶行情
消費者使用預售屋實登網站時，也許會發現，設定建物型態為店面（店舖）後，就搜尋不到任何成交資料了。因為早在去年七月，店面（店舖）的申報選項就已經取消，而現制規定，店面物件一律以建物型態申報，大樓店面歸在『住宅大樓』，透天店面則屬於『透天厝』。所以要找預售屋店面成交物件，得先搜尋路名，再以樓高、主要用途來篩選，至於沒有樓層區分的透天店面，就很難單以實登資料判別。
所以對消費者來說，辨識店面物件更重要了，因為店面產品的成交價普遍會高出住宅許多，所以在店面交易案件登錄後，同建案的均價會瞬間攀高，消費者只看成交均價買房，就容易高估建案行情。
此外，露臺戶、庭院戶等特殊產品，也會因為實價無法反映『約定專用』範圍的價格，使成交案件的平均單價飆高。
如鴻海創辦人郭台銘持有的「信義富邦」特殊戶，就因為約定專用庭院的坪數未計房價計算，使該戶每坪單價高達三百五十八萬元。另一實例，是暫居今年豪宅單價王的「信義首席公館」，該案的頂樓戶以總價約十二點八億元成交，不計車位每坪高達三百二十六萬元，但若計入約百坪的露臺價格，單價就落在二百九十六萬元左右，符合該豪宅案的成交行情。
即時修正 補新制漏洞
新制上路後多久，才能確保線上個案的成交案件都已完成申報？根據內政部公布資料，線上銷售中建案，若有去年簽約的案件，最晚須在今年十二月三十一日完成申報，由此可知，算上行政程序所需時間，想從實登網站了解所有線上建案檯面上的銷售情況，至少得等到明年一月初。 當然，隨時間累積，實登資料的參考價值也會逐步提升，讓消費者在購屋前，能擁有更多資料作為參考。但就同所有制度應與時俱進，實登也應針對市場變動進行修正，及時補足規則漏洞，讓『真』房價得以公諸於世。
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