借名登記風險高 小心房產拿不回來

【文／連珠君】台灣房地產熱絡，央行祭出限貸令，為了避免貸款受限制，借人頭登記時有所聞，也就是所謂的「借名登記」，對雙方都有風險，衍伸的糾紛也不少，對於借名人來說，千萬房產登記在他人名下，除了要保留所有權狀外，記得要到地政事務所作預告登記，雙方簽屬合約並作公證，較有保障。

為貸款找人頭戶

「借名登記」指的是房屋實際的所有權人（借名人）將財產登記在出名人身上，也就是俗稱的「人頭戶」，實務上，實際上在管理、使用、處分房產收益人是實際的所有權人，也就是說，登記上的名義人不是真正的所有權人。

通瀛律師/地政士聯合事務所地政士林忠諺表示，實務上「借名登記」常見有幾個原因，如真正的所有權人因貸款能力不足、信用有瑕疵，將房產登記在有穩定收入的公務人員或在企業上班的哥哥姊姊名下，可以獲得條件較佳的貸款，但時間一久，哥哥去世，就可能產生繼承糾紛。

另一個常見發生在繼承時，例如有3個繼承人，其中一個有債務願意，當繼承房產，會被債權人強制執行，為避免這個情形，由哥哥姊姊繼承；現在央行打房，限制第3戶只能貸款5~6成，為了讓貸款額度增加，也常見找人頭戶背房貸，或合夥投資房地產，為單純化及減少稅務，登記在其中一人名下貸款。

台灣採登記制 「預告登記」保權益

按台灣民法規定，謄本上是誰的名字，第三者來看，所有權人就屬於誰，有權出售不動產，借名人想要自保，首先要保管好權狀，萬一對簿公堂，可提出購置房地產時的出資證明、房屋租約、水電費繳納單、房屋稅、地價稅稅單等，都能作為有力的證據。

林忠諺提醒，最好至地政事務所辦理「預告登記」，這樣房屋無論是要買賣、設定等任何行為，都要取得預告登記人同意才能變更登記，可以避免房屋被出名人偷偷售出或貸款。

口頭約定易生糾紛

第三，借名登記應簽屬書面契約，許多借名登記僅有口頭約定，容易產生糾紛，內容應載明不動產標的，並約定房屋稅、地價稅，房屋移轉時產生的土地增值稅、房地合一稅等由誰負擔，並請民間公證人公證，更能受到法官的認同。

不過，不管上述哪種方法，都無法避免，當出名人因個人債務問題，導致房產查封法拍，當借名人知道房屋遭到法拍，應至法院訴訟取回房產，而對於出名人來說，也有當借名人財務出現狀況，無法支付房貸，導致出名人須扛下房貸及稅金等債務，這些都是借名登記雙方無可避免的風險。