「城中城」災後重建仍困難　一癥結點讓政府無權強制都更

▲高雄「城中城」社區大火，也燒出高雄都更的困境。（圖／記者吳奕靖翻攝）

記者陳建宇／高雄報導

今（14）日凌晨發生在高雄鹽埕「城中城」大樓的大火，已造成數十人傷亡，但為何這棟屋齡已達40年的老大樓沒有進行都更？專家指出該社區產權複雜整合不易，才會造成都更難以推動，而且即便發生大火，由於產權為私人所有，政府也難以強制進行都更。

今日鹽埕「城中城」社區的大火不僅燒出安全問題，更燒出高雄都更的困難之處，由於該大樓興建於1981年，迄今屋齡已有40年，過去也曾發生過火災，更因為區域蕭條導致居民大量移出，7樓以下的商業設施完全停擺，反而變成遊民或問題人士聚集的地方，處處充滿安全疑慮。

只不過因為房價、租金便宜，因此許多經濟、生理弱勢的民眾，還是選擇在此租屋，甚至過去有投資客看準房價低廉買進，改裝後拉高價格脫手賺價差。

高市府官員指出，該社區的住戶幾乎都不是所有權人而是租客，由此也看得出來連屋主、地主都不想住該大樓。

事實上，「城中城」社區並非沒有都更契機，首先該社區距離捷運橘線鹽埕埔站約500公尺，交通仍算方便，另外也可適用危老都更，照理來說應該很有機會，但卻遲遲未見有都更團體或建商出面整合。

一位在地房仲業者指出，其實過去曾有建案欲整合該社區進行都更並改建，但首先遇到的問題就是所有權人多且複雜，甚至找不到人的狀況。對於政府單位來說，更棘手的是產權屬於私人所有，即便已成危樓無法居住，也無法強制進行都更。

▲「城中城」的產權相當複雜，甚至找不到所有權人。（圖／記者陳建宇攝）

以現行的規定，一般都更地區事業計畫之土地及合法建築物人數，與其所有產權面積的同意比例要超過4分之3，非屬更新地區內自劃更新單元比例更要達到5分之4，在「城中城」這種產權複雜、不清的狀況下很難達標，高雄市都市更新學會理事長林資雄則指出，特別有些屋主往生後由兒女繼承，繼承人常常不止1人，都會讓整合產權的過程更加漫長，更遑論一些產權不明、找不到人的狀況。

此外，很多民眾也質疑都更的效益，林資雄表示，高雄因為房價水準較低，進行都更原地主想1坪換1坪機會不大，多半要加價才能買回原有的坪數，甚至很多時候採取的是「推土機式都更」，也就是建商把所有產權買下，民眾只能拿著建商給的錢到別的地方找房子，在「城中城」這個社區就是如此，民眾怎麼算都不划算，也導致都更觸礁。

如今發生大火悲劇，「城中城」恐怕已無法住人，有專家就建議高市府必須祭出鐵腕，反正現在住戶都已經搬出，可採用「迅行劃定」的方式將該社區改為都更地區，並將建物判定為危樓，將其拆除並直接走都更程序，再找專業的都更團隊協助進行所有權人意見整合及法律程序等，加速都更進行，否則像「城中城」這樣的老舊、破敗社區高雄光是鹽埕區就還有好幾個，未來難保不會再次發生傷亡事件。