名家論壇》徐佳馨／換個方式打炒房

在央行九月份宣布第三波自然人第二屋貸款沒有寬限期後，又傳出日前找36家銀行「喝咖啡」，希望各銀行能針對個人第一戶與第二戶房貸差別訂價，雖然利率仍在低點，從增加寬限期限制，到針對特定對象與產品調升利率，這種溫水煮青蛙的操作，被外界視為央行「小試身手」之作，多少會對市場產生信心打擊。

在調升個別利率的同時，財政部也宣布自即日起至2022年3月將展開「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」，針對全台1,734位持有十戶以上非自住住家用房屋者，全面查核其房租收入，初期將發函通知輔導申報，若後續發現有出租卻漏報所得，將要求補稅並處罰；這也是財政部首度針對囤房大戶租金所得展開專案查稅。

這兩項政策表面上看似主攻多屋族，實質上卻具體而微的展現出，對首購、單戶族群的保障，同時也展現出日後政策上調控房市，會以「先講求不傷身體，再講求效果」的主旋律作為基調。

目前看來，這些政策後續有兩大影響。

首先，對仍有貸款的多屋族產生壓力。在緊縮八大區域的第二戶寬限期與針對特定個人、房屋類型升息的作法，不僅讓口袋淺的投資客產生壓力，也讓位處高房價區、手頭資金緊俏的換屋族叫苦連天，雖然透過其他登記名義人，或是先貸款把第一間房的貸款清償等作法能稍微解套，可若是周轉不到資金、又沒辦法找人掛名的狀況下，延後購屋規劃，抑或是降低預算將是接下來得面對的選擇。

其次，做好其他行政工具可能上膛的準備。以目前時局來看，多管齊下的政策降溫有限，價格也頂多在高檔盤整，但為避免炒風隨時野火燎原，相關緊縮政策將會執行相當長的一段時間，不僅改變購屋族先買後賣的習慣，也會促使口袋淺的窮投資客逐步退場。兵強馬壯的投資客雖能做壁上觀，伺機等待進場掃貨時機，看似贏家的大投資客也別高興太早，眼下除了表面上的資金限制，以「實質課稅」為名，針對頻繁交易、短期交易、多戶擁有者等個案查核，將會是接下來可預期的重頭戲。

站在現在這個時間點，回頭看看這些年在全球量化寬鬆下，資金走向資產在所難免，隨著美國聯準會做成「偏鷹」決議，意味著資金派對走向尾聲；房價過高加上交易火熱並非只在台灣，而是全球主要都市皆有這種狀況，相較之下，雖說長達十多年的大多頭讓台灣建商多數體質不錯，負債比也低，不至於重演恆大事件，可是如何降低銀行業在不動產的曝險，同時必須避免過激政策衝擊整體經濟的思維，依舊是政府在處理房市問題的最高指導原則。 

其實，市場這樣漲，早就有不少產業先進對此憂心忡忡，特別是看過台灣房產13年黑暗期的前輩們，他們深知，價量齊揚當然是喜事，可是這一切若是來得太急太快，只要買方承接不了，又遇上黑天鵝，就會後患無窮。

過長與過熱的榮景說白了，就是將利潤提前變現，現在的業者與投資者收割以後業者與投資者的韭菜，縱然有經濟成長與成本上漲等話題支撐，舉凡任何商品都不會脫離「漲得越快，躺平越久」的硬道理，如此發展下去，對消費者與業者都不是好事，趁著政策調控稍微降溫，反而有助於產業生息。

畢竟，這世界上來得快的都留不住，感情和錢都一樣。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場