戴德梁行董事總經理顏炳立認為，目前房市熱度的確看到雞在飛，但並未看到狗跟著跳。（攝影／葉佳華）

央行近日再出手壓抑房市熱度，但市場「漲」聲似乎未停止，戴德梁行董事總經理顏炳立坦言，大環境給了建商許多調漲價格的理由，業者根本沒有低價銷售的道理，因此買方也討不到便宜，若想到買到低價的房子，恐怕要等到「花兒也謝了！」

房市只有雞在飛，政策打房「黑天鵝變小鴨」

戴德梁行5日舉辦今年第3季房地產市場概況記者會。顏炳立指出，最近有人問這個市場是不是進入主升段，開始要大發了？但是也有人說市場正處於高檔，開始要居高思危，確實出現不同的聲音。

但他認為，房市進入主升段代表全部都漲，但是目前房價並沒有全面性上漲，只有蛋白區剛性需求產品上漲，「雞在飛而已，狗沒有跳」。

「你去看2016年所有台北市高房價、高單價的房子並沒有過去的價格新高，豪宅在這一波並沒有得到太多便宜。」因此在豪宅、高價產品房價還是悲情的情況下，顏炳立不認為現在房市是進入主升段，「我接到太多客戶都有買錯產品…」

他也針對近期央行祭出一連串的選擇性信用管制提出看法，顏炳立讚賞，楊金龍果真不是吳下阿蒙，確實很清楚市場的變化，而且下藥下得非常好，滾動式調整管制且速度非常快，稍微掐一下，但也不至於讓房地產市場窒息。

因此，原先政策打房被外界視為是房市的「黑天鵝」，但現在似乎沒有想像中具有衝擊性，預期打房效應變成「小鴨」。

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建商有很多理由漲價，想要買低價房恐怕「等到花兒也謝了」

但顏炳立也不否認市場是熱，價格也有逐步上漲，因為麵粉（指土地）都在漲，哪有麵包（指房子）不漲的道理。

他指出，房地產市場的靈魂是土地，假如靈魂是活躍的，房市就樂觀，既然價格沒有全面性上漲，量呢？他在年初時預估今年全年建物買賣移轉棟數不會超越33萬棟，其中，30萬棟是剛性需求的基本盤，其餘是閒置資金轉移房市、長期性避險投資的部位，大約占有10％，因此預估全年大約可達33萬棟。

如果今年全年建物買賣移轉棟數超過33萬棟，就代表閒置資金轉移房市、長期性避險投資買盤增加，有機會來到34～35萬棟。

針對房價走勢，顏炳立認為，目前的金融條件都給了買賣雙方養分，持有房屋的人貸款壓力輕，自然就是「要便宜不賣」，房價也下不來，因為資金多、原物料及鋼材、工資等全面都漲，「這麼多的調漲價格的理由給了建商，而且是冠冕堂皇，它怎麼可能會低價賣給你，所以買方也討不到便宜。」

因此顏炳立直言，消費者想要等到房價降、買到低價的房子，恐怕要「等到花兒也謝了！」

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蛋白區漲到蛋黃價？買的人是烈士

整體來說，顏炳立也指出，觀察房市四根柱子，目前資金多、利率低等條件不變，供給雖然則在投資客搶進蛋白區「買到飽」之後，業者再陸續推出，供給變多，但需求、避險需求也出來了，等於是三隻腳撐住房市，讓房價根本掉不下來。

展望今年第4季，顏炳立則預測土地市場再發威，剛性買盤繼續撐場，土地有量的城市，像是六都，房市將持續看好，再漲10％，甚至有的不只，因為土地漲、建材漲、缺工缺料的情況下，房價沒有下跌的理由。

顏炳立說，這一波資金狂潮在疫情過後，不少人從台灣股市高點獲利出場，資金避險的標的就是房地產，像是最近看到台中一個建案直接把3000萬現金擺在接待中心，這就像是楊金龍口中所說的建商行銷手法。

顏炳立補充，這個市場有能力操縱房價就是口袋深的人，但這些有錢人不會去買蛋白區，剩下一些淺資產的人走短線就把資產去買蛋白區，這也是造成為什麼最近台中建案有出現排隊的景象。

但顏炳立認為，「其實我們對於單價、總價產品，量都是控制的很好，假設控制不好，蛋白區單價可以取代蛋黃區的中古屋價錢，買盤就會停止，換句話說，如果蛋白區漲到挑戰蛋黃區中古屋的價錢，我覺得那就是炒作，根本不合理，預期買氣、價格就會降下來。」

顏炳立強調，如果以地段、產品與可及性三大觀察指標來看，蛋白區房價若直接挑戰蛋黃區，民眾勢必會回到蛋黃區，過去蛋白區賣到蛋黃價格，至今都沒有回頭，像是新莊、淡水。換句話說，蛋白區如果買蛋黃來賣？買的人，可能成為烈士。

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商務旅館是「年輕名模穿錯衣服」，只要校正還是有含金量

另外，2021年市區的商務旅館市場也將面臨疫情校正，只要土地能好好利用改變用途，就有機會搶市。

顏炳立先將商務旅館市場形容成「年輕的名模穿錯衣服」，當一塊基地蓋了一個不是流行的產品，大家就覺得它不值錢，事實上錯了，年輕的模特兒只要換穿流行的衣服，出來就是林志玲，這也是為什麼敦南SOGO可以賣到130億元，因為不是買百貨公司的建築物，而是下面的土地，「有含金量，這就是眼光！」

至於工業土地的地價則預估已經到頂，物流、倉儲土地等需求強勁，價緩漲，量縮續熱。顏炳立認為，這次央行調整過的選擇性信用管制裡，其中一項就是針對調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數至5成，並限定一年之內必須開發，就是因為央行看到工業土地有人在炒作，因此祭出管制措施。